第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

　　一、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

　　將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：

　　1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);

　　2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

　　(一)外購的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

　　對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　(二)自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

　　企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　【例4-2】20×9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20×9年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。20×9年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9 000 000元;兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元，能夠單獨出售。假設(shè)甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。

　　甲公司的賬務(wù)處理如下：

　　土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)=9 000 000×(12 000 000÷24 000 000)=4 500 000(元)

　　借：固定資產(chǎn)——廠房 12 000 000

　　投資性房地產(chǎn)——廠房 12 000 000

　　貸：在建工程——廠房 24 000 000

　　借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán) 4 500 000

　　貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)(9 000 000÷2) 4 500 000