第六節(jié)　固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)

　　一、固定資產(chǎn)

　　(一)固定資產(chǎn)的特征和分類

　　1.固定資產(chǎn)的特征

　　固定資產(chǎn)是同時具有以下特征的有形資產(chǎn)：(1)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或

　　經(jīng)營管理而持有，(2)使用壽命超過一個會計年度。

　　2.固定資產(chǎn)的分類

　　(1)按經(jīng)濟(jì)用途分類，可分為生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)。

　　(2)綜合分類，即按固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途和使用情況等綜合分類，可把企業(yè)的固定資產(chǎn)劃分為七大類。

　　為了核算固定資產(chǎn)，企業(yè)一般需要設(shè)置“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產(chǎn)清理”等科目，核算固定資產(chǎn)取得、計提折舊、處置等情況。

　　企業(yè)固定資產(chǎn)、在建工程、工程物資發(fā)生減值的，還應(yīng)當(dāng)設(shè)置“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“在建工程減值準(zhǔn)備”、“工程物資減值準(zhǔn)備”等科目進(jìn)行核算。

　　(二)固定資產(chǎn)的取得

　　1.外購固定資產(chǎn)

　　企業(yè)外購的固定資產(chǎn)，應(yīng)按實(shí)際支付的購買價款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等，作為固定資產(chǎn)的取得成本。

　　2.建造固定資產(chǎn)

　　企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)，應(yīng)按建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產(chǎn)的成本。

　　(三)固定資產(chǎn)的折舊

　　1.計提折舊的范圍

　　除以下情況外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所有固定資產(chǎn)計提折舊

　　(1)已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn);

　　(2)單獨(dú)計價入賬的土地。

　　2.固定資產(chǎn)折舊方法

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式，合理選擇固定資產(chǎn)折舊方法�？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。

　　固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計提折舊，計提的折舊應(yīng)當(dāng)記入“累計折舊”科目，并根據(jù)用途計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當(dāng)期損益。企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)過程中使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計入在建工程成本�；�本生產(chǎn)車間所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計入制造費(fèi)用，管理部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計人管理費(fèi)用;銷售部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應(yīng)計人銷售費(fèi)用;經(jīng)營租出的固定資產(chǎn)，其計提的折舊額應(yīng)計入其他業(yè)務(wù)成本。

　　(四)固定資產(chǎn)的后續(xù)支出

　　固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費(fèi)用等。

　　固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計人固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應(yīng)同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除，不滿足固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。

　　(五)固定資產(chǎn)的處置

　　固定資產(chǎn)處置包括固定資產(chǎn)的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等。處置固定資產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。

　　(六)固定資產(chǎn)清查

　　企業(yè)應(yīng)定期或者至少于每年年末對固定資產(chǎn)進(jìn)行清查盤點(diǎn)，以保證固定資產(chǎn)核算的真實(shí)性，充分挖掘企業(yè)現(xiàn)有固定資產(chǎn)的潛力。在固定資產(chǎn)清查過程中，如果發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應(yīng)填制固定資產(chǎn)盤盈盤虧報告表。清查固定資產(chǎn)的損溢，應(yīng)及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。

　　(七)固定資產(chǎn)減值

　　固定資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該固定資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認(rèn)為減值損失，計人當(dāng)期損益，同時計提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

　　固定資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。

　　二、投資性房地產(chǎn)

　　(一)投資性房地產(chǎn)內(nèi)容

　　投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。

　　1.投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)已出租的土地使用權(quán)。

　　(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　(3)已出租的建筑物。

　　2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)：

　　(1)自用房地產(chǎn)。

　　(2)作為存貨的房地產(chǎn)。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的取得

　　1.外購的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

　　(三)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計提折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備。

　　2.采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

　　投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)，調(diào)整其賬面價值。

　　3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　(四)投資性房地產(chǎn)的處置

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計人當(dāng)期損益。

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