抵押

　　抵押合同

　　1.設(shè)立抵押權(quán)，當事人應(yīng)當采取“書面形式”訂立抵押合同。

　　2.訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有。但是，該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。

　　【解釋】禁止“流押條款”的目的在于防范道德風險：如果抵押人是債務(wù)人，債務(wù)人可能故意拒不清償債務(wù)，從而變相地將抵押物賣給債權(quán)人。

　　【相關(guān)鏈接】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

　　【例題·判斷題】甲向乙借款，將自己的房屋抵押給乙，甲、乙在抵押合同中約定，若甲到期不返還借款本息，該房屋的所有權(quán)直接歸乙，該約定無效。(　　)

　　【答案】√

　　抵押權(quán)的設(shè)立

　　1.不動產(chǎn)(登記生效)

　　(1)建筑物和其他土地附著物;

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán);

　　(3)以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);

　　(4)正在建造的建筑物。

　　【解釋1】不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。如果當事人未辦理登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效。

　　【解釋2】抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。

　　【例題·單選題】甲向乙借款50萬元，約定以甲的A幢房屋抵押給乙，雙方為此簽訂了抵押合同，但在抵押登記時，登記為以甲的B幢房屋抵押給乙。后甲未能按約還款，乙欲行使抵押權(quán)。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于乙行使抵押權(quán)的表述中，正確的是(　　)。

　　A.乙只能對甲的A幢房屋行使抵押權(quán)

　　B.乙只能對甲的B幢房屋行使抵押權(quán)

　　C.乙可選擇對甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押權(quán)

　　D.乙不能行使抵押權(quán)，因為登記機關(guān)記載的抵押物與抵押合同約定的抵押物不一致，抵押無效

　　【答案】B

　　2.動產(chǎn)(登記對抗)

　　以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設(shè)定抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立。但未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。

　　【解釋】這些財產(chǎn)無論是否進行了抵押登記，抵押權(quán)均自抵押合同生效之日起設(shè)立。但未經(jīng)登記的，不能對抗善意第三人。

　　抵押物

　　1.禁止抵押的財產(chǎn)

　　(1)土地所有權(quán);

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

　　(3)學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

　　(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

　　(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

　　(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。對該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　　3.以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

　　4.土地承包經(jīng)營權(quán)

　　(1)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的“荒地”等土地承包經(jīng)營權(quán)才可以抵押，將“家庭土地承包經(jīng)營權(quán)”排除在外。

　　(2)根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》的規(guī)定，在符合條件的地區(qū)，開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點，賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，維護農(nóng)民土地權(quán)益。

　　5.從物

　　抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。

　　【相關(guān)鏈接】動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的效力及于質(zhì)物的從物。但是，從物未隨同質(zhì)物移交質(zhì)權(quán)人占有的，質(zhì)權(quán)的效力不及于從物。

　　6.抵押物的孳息

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當清償法定孳息的義務(wù)人的除外。抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當首先充抵收取孳息的費用。

　　【相關(guān)鏈接1】質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外。所收取的孳息應(yīng)當首先充抵收取孳息的費用。

　　【相關(guān)鏈接2】留置權(quán)人有權(quán)收取留置財產(chǎn)的孳息，所收取的孳息應(yīng)當首先充抵收取孳息的費用。

　　7.添附

　　(1)抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物。

　　(2)第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

　　8.物上代位性

　　(1)擔保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。(2010年多選題)

　　【相關(guān)鏈接】擔保期間，“質(zhì)押財產(chǎn)”毀損、滅失或者被征收等，質(zhì)權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

　　【例題·多選題】陳某用自己的轎車作抵押向銀行借款40萬元，并辦理抵押登記手續(xù)。陳某駕駛該車出行時，不慎發(fā)生交通事故。經(jīng)鑒定，該車的價值損失了30%。保險公司賠償了該車損失。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于該抵押擔保的表述中，正確的有(　　)。

　　A.該轎車不再擔保銀行債權(quán)

　　B.該轎車應(yīng)擔保銀行債權(quán)

　　C.保險賠款不應(yīng)擔保銀行債權(quán)

　　D.保險賠款應(yīng)擔保銀行債權(quán)

　　【答案】BD

　　【解析】(1)選項AB：擔保物部分滅失，殘存部分仍擔保債權(quán)全部;(2)選項CD：在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償

　　(2)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補償金。

　　抵押物的出租

　　抵押權(quán)設(shè)定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租。當同一物上既存在抵押權(quán)又存在租賃關(guān)系時，如同“買賣不破租賃”，我國物權(quán)法律制度亦確立了“抵押不破租賃”的規(guī)則，即“在后抵押不破在先租賃”�？忌鷳�(yīng)區(qū)分兩種情況：

　　1.訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

　　2.抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

　　【解釋】(1)先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先;(2)先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先。

　　【相關(guān)鏈接1】租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　【相關(guān)鏈接2】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

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