第七節(jié) 土地增值稅法律制度

　　一、土地增值稅的概念(了解)

　　土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

　　二、土地增值稅的納稅人(了解)

　　土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人。

　　三、土地增值稅的征稅范圍(重點掌握)

　　(一)條件：

　　1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是不是國有;

　　2.產(chǎn)權(quán)是否變更;

　　3.是否有經(jīng)濟利益的流入。

　　(二)征稅范圍的特殊規(guī)定(多選)

　　1. 房地產(chǎn)的出租

　　房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房產(chǎn)贈與，贈與者沒有經(jīng)濟利益的流入，不征;繼承，被繼承人沒有經(jīng)濟利益的流入，不征;公益性捐贈，不征。

　　2. 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營

　　對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　3.房地產(chǎn)的交換

　　企業(yè)之間互換房產(chǎn)，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變動，不征收土地增值稅。(判斷)

　　5.合作建房

　　對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

　　6.房地產(chǎn)的抵押

　　對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

　　7. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，

　　在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

　　8.房地產(chǎn)的代建行為

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。