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第五章  投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)的確認及初始計量
（一）投資性房地產(chǎn)的界定
1、投資性房地產(chǎn)主要包括：
（1）已出租的土地使用權；
（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權；
（3）已出租的建筑物(本文由北京安 通學校提供 歡迎閱讀)。

按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。
某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

2、下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：
（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。
（2）作為存貨的房地產(chǎn)。

（二）投資性房地產(chǎn)的確認條件
投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認：
1、企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關的租金收入或增值收益；
2、該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
該確認條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認條件相同，并無特別之處。

（三）投資性房地產(chǎn)的入賬價值確認
1、總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產(chǎn)的核算標準相同。

2、不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構成　
1）外購的投資性房地產(chǎn)。按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費作為其入賬價值。
2）自行建造的投資性房地產(chǎn)(本文由北京安 通學校提供 歡迎閱讀)。按建造該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。
3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規(guī)定的按照相應的準則規(guī)定予以確定。比如債務重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應按債務重組準則的規(guī)定來處理。

二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
（一）后續(xù)計量模式的選擇
企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

（二）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關規(guī)定進行處理。
（1）折舊或攤銷時
借：其他業(yè)務成本
　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

（2）取得的租金收入
借：銀行存款
　貸：其他業(yè)務收入

（3）投資性房地產(chǎn)提取減值時
借：資產(chǎn)減值損失
　貸：投資性房地產(chǎn)減值準備

（三）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
1、采用公允價值模式的前提條件
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

2、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：
①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。
②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

3、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理(本文由北京安 通學校提供 歡迎閱讀)
①原則
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。

②一般分錄
A、期末公允價值大于賬面價值時
借：投資性房地產(chǎn)
貸：公允價值變動損益

B、期末公允價值小于賬面價值時
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產(chǎn)

C、收取租金時
借：銀行存款、
貸：其他業(yè)務收入

4.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

借：投資性房地產(chǎn)(本文由北京安 通學校提供 歡迎閱讀)
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準備
利潤分配――未分配利潤
　　盈余公積
貸：投資性房地產(chǎn)
利潤分配――未分配利潤
　　　　盈余公積

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