房價是不是會一直上漲?

　　我國的房價下一步將會怎樣變化?是否還會一直漲下去?報刊上、網絡上不少開發(fā)商和專家說，"歷史證明所有的房價都是永遠上漲的";還有的講，"保守"一點的說法是，"房地產還要漲個十年、二十年"。對此到底該怎么看呢?

　　房地產業(yè)作為國民經濟的一個產業(yè)部門，它自然也要遵循經濟發(fā)展的一般規(guī)律。經濟發(fā)展不可能永遠持續(xù)地高增長，它也有正常的下降和調整階段。世界發(fā)達國家及我國上世紀90年代的房地產發(fā)展歷史均表明，即使是正常的房地產成長期，房價有明顯上漲的階段，也有明顯調整或下跌的階段。房地產市場總是有漲有跌，呈周期性的波動，沒有永遠上漲、只漲不跌的房市。

　　但是，也有許多人認為，中國房地產市場有著"特殊國情"：可使用土地會越來越少、城鎮(zhèn)化進程會越來越快、人們用于投資的"閑錢"也會越來越多，這三大"剛性需求"將支撐著房價不斷上漲。那么對此又怎么看呢?

　　我國人多地少是事實，但這不是絕對稀缺，而是相對稀缺。從國際比較看，我國的人口密度并不太高，低于日本、韓國、英國等很多國家。按照"土地稀缺論"的邏輯，日本的土地比我們更為稀缺，日本的房價更應該一直上漲。但是，恰恰是日本，卻上演了世界房地產史上最富戲劇性的地價急速升降的"土地神話"鬧劇。1983-1988年，日本東京商業(yè)用地的價格上漲了250%，住宅用地價格上漲了200%，房價也呈螺旋式上升，產生地產泡沫，最后蔓延為整體經濟的泡沫。物極必反，1990年年底泡沫經濟崩潰，房價開始大幅下跌，到1997年差不多回到了泡沫化的起點，住房用地的價格也跌去了70%-80%。被人為炒得過高的東京土地價格最后又回到了起點，"土地神話"破滅，日本經濟由此也陷入漫長的蕭條之中。

　　目前我國城鎮(zhèn)化水平較低，總體上只有43%左右，而世界平均水平是50%左右，因此隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，未來還將有數億農民進城。他們對住房的確有很大的需求。但是也要想一想，以目前我國城市的房價，有多少農民兄弟買得起房、進得了城呢?實際上，當前的高房價不但無法從城市新增人口中獲得可持續(xù)的支撐，還會抑制需求，導致城鎮(zhèn)化進程受阻。大量收入很低的進城務工群體，不可能買得起房，只能租住在高樓大廈的地下室里，或者是城市與農村的邊緣區(qū)，成為城市的弱勢群體，極易引發(fā)一系列的社會問題。如果這些問題處理不好，我國城鎮(zhèn)化進程將會付出極大的代價。

　　隨著我國經濟的迅猛發(fā)展，人民生活水平與收入大幅度提高，不少人有了"閑錢"，產生投資需求，同時外資也看好中國的發(fā)展，不斷加大在我國的直接投資，表現在房地產市場上，就是"炒房"行為愈演愈烈。那么，這種投資需求能夠支撐房價不斷上漲嗎?不能。過分炒作房產，從一個側面反映了近年來我國經濟投資過熱的現象。在大量資金的推動下，導致股票、地產等資產價格的持續(xù)上揚。如果聽任這種趨勢發(fā)展，就會推動資產價格進一步提高，從而加大經濟泡沫化程度，甚至引發(fā)金融危機。為此，國家已連續(xù)出臺一系列宏觀調控措施，以遏制對資產包括房地產的過度投資。

　　因此，無論從經濟發(fā)展的規(guī)律來看，還是從我國的土地國情、城鎮(zhèn)化進程和房地產投資來看，房價都不可能一直只漲不跌。

　　房價持續(xù)上漲是不是宏觀調控造成的?

　　為抑制房價過快上漲，2003年以來國家開始采取各種經濟、行政政策和措施。2006年更是出臺了一系列調控政策和措施，是多年來出臺政策最多、最密集、最全面的一次。這次調控不僅涉及利率、銀行準備金、提高首付比例等金融政策，也有提高土地使用費、所得稅等涉及財政稅收的制度，還有擴大廉租房和經濟適用房建設規(guī)模等涉及土地和商品住宅供給結構的多項政策。各地區(qū)、各部門認真貫徹中央的要求和部署，做了大量工作。但是，全國大中城市房價過快上漲趨勢目前仍未得到有效遏制，部分城市房價的漲幅還不斷加大。那么，是不是像某些人所說，"房價上漲就是宏觀調控惹的禍"?

　　首先應該看到，宏觀調控政策效果的發(fā)揮有一個過程。俗話說，"一口吃不出個胖子"。宏觀調控政策效果的釋放是逐漸體現的。比如，"套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上"這一政策，要真正發(fā)揮成效，還需要相當一段時間。此外，當前政府對房地產市場的調控，主要通過相關的市場手段，間接地影響、引導和規(guī)范房地產業(yè)發(fā)展和房價變動，從政策的出臺到發(fā)揮實際效果，往往存在一個"時間差"，在短期內往往會"立竿不見影"，其預期成效往往會"延遲"到來。我們不能奢望宏觀調控政策一出臺，房價就立即掉頭向下。

　　同時要看到，當前房價上漲有著復雜深刻的成因，不是某一種因素決定的，也不是一朝一夕形成的。房價上漲，主要仍然是供需之間的矛盾。一方面，住房消費需求持續(xù)強勁;同時，由于投資渠道單一，加上對房價上漲的預期，住房投資性、投機性需求也很大。另一方面，住房供給結構存在失衡問題。由于大戶型、高價商品房的利潤高于中小戶型、中低價位商品房，因此開發(fā)商出于趨利性更愿意開發(fā)大戶型、高價商品房。長期以來，房地產市場上大戶型、高價商品房居多，而中小戶型、中低價位商品房供應量少，所占比重不斷下降。同時，經濟適用房和廉租房建設沒有得到應有的重視，供應量也嚴重不足。正是這種失衡的供給結構，難以滿足各種需求的不斷增長，加速了房價的上漲。

　　房價上漲，還與有些地方政府落實宏觀調控政策不力有關。房價上漲，與房地產相關的稅收也會增加，并會推動地價上漲，增加土地轉讓收益。因此從某種意義上講，一些地方政府特別是城市政府是房價上漲的直接受益者，他們對房地產宏觀調控政策的執(zhí)行是缺乏內在動力的，這就導致中央的調控政策在實踐中往往得不到充分落實。比如，對于保障性住房建設，有的城市政府沒有真正將其作為自己的職責，而是當做負擔。據統(tǒng)計，近幾年來，全國經濟適用房的投資增長率一直是負增長，而廉租房保障資金也遠未充分利用。

　　房價上漲，與房地產業(yè)市場化程度不高、市場秩序比較混亂有關。由于我國市場經濟體制還不太完善，不同行業(yè)的市場化程度不一，房地產市場中還存在著許多權利不對等、信息不對稱、競爭不充分的因素，消費者處于弱勢地位，知情權、選擇權嚴重缺失，而幾個大的房地產商往往很容易操控、哄抬房價。同時，地方政府既是市場中土地的所有者和出賣人，又要承擔市場監(jiān)控人和仲裁者的角色，導致在土地協議轉讓以及土地招拍掛中容易出現違反公平競爭的權錢交易、暗箱操作。此外，某些房地產商無視市場法律法規(guī)，假按揭、騙錢、騙貸行為層出不窮;通過虛報銷售量、瞞報供應量，誤導市場;通過捂盤惜售、囤積居奇，操縱實際供應量;通過投入巨額廣告費用操縱媒體，經常發(fā)布一些不實的判斷、預測，以期讓買房者產生恐慌心理，如"地荒論"、"供不應求論"、"房價永遠都上漲論"等。