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熱點話題三：居住小區(qū)物業(yè)管理問題

廣州新東方熱點點評：這個話題的關(guān)注實際上源于中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心關(guān)于“社區(qū)治理”課題組的一份調(diào)研報告。該調(diào)研報告顯示，物業(yè)糾紛已經(jīng)到了相當激烈的程度，該課題組從2001年10月至2004年4月對北京、深圳等地發(fā)生激烈的物業(yè)糾紛的58個小區(qū)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從糾紛類型來看，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛位居數(shù)量第一，占全部個案的68％；業(yè)主與開發(fā)商的糾紛位居第二，占全部個案的49％（其中建筑質(zhì)量與裝修問題占19％，規(guī)劃變更占30％）。除了與物業(yè)公司、開發(fā)商等的糾紛外，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近一年來，業(yè)主內(nèi)部間的糾紛漸漸增多，目前已達全部個案12％。而另一方面，北京市消協(xié)也進行了一項“北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查”，其中58.7％的業(yè)主對物業(yè)公司的總體評價為一般，14.3％的評價為差。由此可見業(yè)主對物管不滿問題的嚴重性。

對于這個話題，當時首都的不少報紙都有做過詳細的報道，而這個話題與老百姓的切身利益又是如此的密切，因此，廣州新東方的戴斌老師建議考生可以適當關(guān)注這一話題。

一、對于目前“居住小區(qū)物業(yè)管理”所存在的問題，結(jié)合國內(nèi)的主流觀點，廣州新東方的戴斌老師認為主要有以下幾點：

（1）政府部門責任界定不明。在現(xiàn)行規(guī)定中，政府各部門對物業(yè)管理公司的監(jiān)管不到位，由此給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人帶來的直接或間接損失，應(yīng)當承擔什么樣的責任，相關(guān)物業(yè)管理辦法中沒有明確的界定。另外，小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位獲準變更規(guī)劃，從而造成業(yè)主直接或間接的經(jīng)濟損失，政府規(guī)劃部門應(yīng)當承擔何種責任，相關(guān)物業(yè)管理辦法中也沒有明確規(guī)定。

（2）業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)無法得到保證。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會（業(yè)主委員會前身）辦理移交的政策可操作性很低。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，房屋未必全部售出，即使全部售出，業(yè)主委員會也不可能馬上成立。實際的操作是，開發(fā)商直接向已購買房屋的部分業(yè)主移交，而整體的物業(yè)資料則轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理公司手中，這樣，業(yè)主對物業(yè)的知情權(quán)沒有得到應(yīng)有的尊重和保護。其次，相關(guān)物業(yè)管理辦法中規(guī)定，在業(yè)委會成立之前由開發(fā)建設(shè)單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)公司進行前期管理。這樣業(yè)主對物業(yè)公司的選擇權(quán)無法保證。

（3）共有設(shè)施收益權(quán)屬模糊。相關(guān)物業(yè)管理辦法規(guī)定了物業(yè)管理公司的權(quán)利，包括“勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為，對造成的損害，有權(quán)要求賠償”的權(quán)利，這實際上賦予了物業(yè)管理公司一定范圍內(nèi)的行政執(zhí)法權(quán)，將業(yè)主置于一個弱勢的地位。而相關(guān)物業(yè)管理辦法中的相關(guān)規(guī)定還模糊了小區(qū)業(yè)主共有設(shè)施的經(jīng)營收益權(quán)屬問題。

（4）業(yè)委會無社團法人地位。目前業(yè)主委員會難以成立已經(jīng)成為一個普遍的現(xiàn)實，即便是對于成立的業(yè)主委員會，其地位也比較含糊，并沒有獨立的社團法人地位，不具備承擔民事主體法律責任的資格，面臨著身份上先天的尷尬和不足。

（5）物業(yè)公司與業(yè)主矛盾的升級。很多物業(yè)公司都是開發(fā)商所屬，為開發(fā)商服務(wù)，在一定程度上淪為開發(fā)商對抗業(yè)主的工具。

二、對于目前“居住小區(qū)物業(yè)管理”所存在的問題，究其解決對策，結(jié)合國內(nèi)的主流觀點，廣州新東方的戴斌老師認為主要有以下幾點：

（1） 居委會應(yīng)該起到主導(dǎo)作用，業(yè)主委員會應(yīng)該與居委會實現(xiàn)聯(lián)動，改變目前物業(yè)公司在利益博弈中一方獨大的局面。

（2） 政府應(yīng)該引導(dǎo)建立“社區(qū)自治”的習(xí)慣、經(jīng)驗和相應(yīng)的制度機制。

（3） 制定《業(yè)主委員會的管理辦法》，確認作爲業(yè)主自治組織的業(yè)主委員會的法律地位，著力改變其組織松懈、責權(quán)不明、經(jīng)費來源受制等尷尬之境。

（4） 應(yīng)提高對物業(yè)管理工作的認識，以投招標的方式，招聘物業(yè)企業(yè)實施管理。

（5） 建議市物價局、房產(chǎn)局合理制定物業(yè)服務(wù)標準及收費指導(dǎo)價格。應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，按照保本微利的原則，確定合理的物業(yè)收費標準。在兼顧業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方利益的前提下，應(yīng)按照保本微利的原則，根據(jù)物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)范圍，逐項進行測算，制定出客觀可行的收費標準。

（6） 完善相關(guān)制度，規(guī)范企業(yè)行為，確保物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。應(yīng)結(jié)合所在城市的實際情況，盡快制定相應(yīng)的實施細則及規(guī)章制度。

（7） 制定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、維修基金歸集使用管理辦法，完善物業(yè)管理的長效機制。

（8） 制定相關(guān)措施，促使物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商脫離，使其成為獨立的企業(yè)

（9） 對于物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)進行嚴格的審定，實施嚴格的市場準入制度，堅決淘汰那些規(guī)模小、無資質(zhì)的企業(yè)。

（10） 通過轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制和強化培訓(xùn)等方式，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德，加快建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。

（11） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加快機制轉(zhuǎn)換步伐，強化內(nèi)部管理，不斷提高服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)必須要加快體制創(chuàng)新與機制創(chuàng)新步伐，通過改體制、轉(zhuǎn)機制、達標準、上水平，不斷提高企業(yè)整體經(jīng)營能力。

（12） 建立激勵約束機制，健全完善各項規(guī)章制度。變?nèi)斯苋藶橹贫裙苋�，最大限度地調(diào)動物業(yè)管理員工的積極性。

（13） 政府部門必須要高度重視，及時出臺相關(guān)的政策法規(guī)，確保物業(yè)管理工作健康有序地向前發(fā)展。

（14） 廣大業(yè)主應(yīng)積極配合。支持物業(yè)管理企業(yè)的工作，民主參與管理，形成聯(lián)動、互動機制。

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