4.其實，我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構(gòu)普遍擔憂的問題�！胺课蓦S它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然，它還不完全準確，因為據(jù)統(tǒng)計，我國居民平均壽命為71歲，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話，等于人還沒“走”，房屋早已就墓。

　　我國某著名學者X指出：“現(xiàn)在‘以房養(yǎng)老’存在兩個大的問題：一是70年的產(chǎn)權(quán)問題。二是我國的住房質(zhì)量問題�！爆F(xiàn)在大多數(shù)人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產(chǎn)權(quán)有可能連第二代都住不到頭，所以，“以房養(yǎng)老”就不現(xiàn)實了。雖然說產(chǎn)權(quán)到期后，還可以交土地出讓金延長產(chǎn)權(quán)，但是對老年人來說，他收入本來就低，再讓他拿出一筆錢來，顯然就存在問題。相關(guān)部門的官員曾經(jīng)說過，我國房子的平均壽命只有30年�，F(xiàn)在有二三十年房齡的房子，看上去已經(jīng)很破舊了。很明顯，到70年的時候，這樣的房子已經(jīng)成危房了。

　　雖然我國2007年出臺的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風險。中信銀行市場營銷部總經(jīng)理王劍在接受記者采訪的時候也表達了類似觀點：“現(xiàn)在政策法規(guī)還有很多不配套的地方，因為土地是70年產(chǎn)權(quán)，70年以后怎么辦?還不明確;另外在目前房價上漲的情況下可能還好，如果以后房價下跌了，這個風險誰來承擔?雖然法律界的人士說70年并不是問題，但是政府層面都在爭論不休，從銀行的操作層面就有很多的問題不太好把握，本身“倒按揭”業(yè)務要去預測未來幾十年以后的情況，在政策不明朗的情況下，我們在操作層面上也面臨很多的困難�！�

　　章老太今年72歲，去年她辦理了所在Z市商業(yè)銀行推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務，從自己生活過大半輩子的房子搬了出去，到了Z市中心的一所與該業(yè)務相聯(lián)接的養(yǎng)老機構(gòu)。章老太曾經(jīng)也想過在養(yǎng)老機構(gòu)頤享天年，但是到養(yǎng)老院住了半個月就搬回了家。她說那兒不像家，沒有家的感覺。調(diào)查中，許多人都說，好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關(guān)系才能進去;差的服務又不到位，致使一些老人進了養(yǎng)老院不久，又搬回了家。

　　目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機構(gòu)不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。

　　5.借鑒國外成熟做法，我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務的保險公司——幸福人壽近期已獲得相關(guān)部門批準。投保人可將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，自己可以終身繼續(xù)使用該房屋;保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進行銷售、出租或者拍賣。

　　一位專家表示，作為我國養(yǎng)老保險保障制度的一種補充，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎(chǔ)和潛在的市場。

　　建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負責人表示，引入反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式除了健全社會保障體系之外，還具有一定的積極意義。一方面引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，成為養(yǎng)老資金的重要來源，使房產(chǎn)具有融資和養(yǎng)老的功能。另一方面，老人去世后，保險公司收回住房的使用權(quán)，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應量，有利于促進我國還不發(fā)達的“二手房”市場和住房租賃市場的發(fā)展。

　　我國人口基數(shù)大，社會養(yǎng)老保險保障不足，商業(yè)養(yǎng)老市場十分巨大，反向抵押貸款針對擁有自己住房的老人，解決其養(yǎng)老問題，市場潛力可觀，有望成為商業(yè)保險的一個新增長點�？梢詫�養(yǎng)老保險、社會保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，形成保險金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型社會保障循環(huán)機制。