4.答案提示

　　完善物業(yè)管理立法

　　我國物業(yè)管理經(jīng)過艱難的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來，其作用也日益顯著。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高，而我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權法律結構阻礙了市場化物業(yè)管理的推行。在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天，制定物業(yè)管理法律法規(guī)，完善物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護業(yè)主權益，推動房地產(chǎn)市場，促進城市社區(qū)建設。

　　當前出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因十分復雜，涉及觀念、機構、體制、市場、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設嚴重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動中各方面主體的權利、義務不清，合法權益得不到保護，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理的體制問題;物業(yè)管理的服務價格問題;物業(yè)管理相關主體之間的法律責任問題;物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動不規(guī)范問題;已經(jīng)出臺的法規(guī)政策層次不高，沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容，整體性、連續(xù)性、實踐性較差，可操作性不強。

　　針對以上情況，完善物業(yè)管理立法已是當務之急。

　　首先，立法部門應盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，加強《物業(yè)管理條例》的貫徹落實，并將《物業(yè)管理條例》上升為法律，將行政管理處罰的權限上升為司法行政的權限。

　　第二，應以法規(guī)的形式對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題做一個統(tǒng)一的規(guī)范，但不宜太具體。因為各地房地產(chǎn)及物業(yè)管理狀況差異較大，具有立法權的各省市可以結合本地區(qū)實際、因地制宜，制定相應的具體細則或實施辦法。對于中央與地方立法沖突問題，堅持根據(jù)法律的效力層級理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規(guī)繼續(xù)有效，但是這些法規(guī)中與《條例》相沖突的條款無效，應以《條例》中的規(guī)定為準;在合適的時候，對《城市房地產(chǎn)管理法》進行修改，加入物業(yè)管理一章，專門調(diào)整物業(yè)管理中各種法律關系。同時經(jīng)過對實踐操作中遇到的問題進行總結，結合相關實踐經(jīng)驗、國外先進經(jīng)驗和我國具體國情，對《物業(yè)管理條例》進行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強。

　　第三，盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會體制，實行行業(yè)自律管理。要理順行業(yè)協(xié)會與政府的關系。早期的行業(yè)協(xié)會基本由政府派生出來，具有“二政府”或“準政府”的特征�，F(xiàn)階段行業(yè)協(xié)會必須真正轉變角色，從對政府的完全“依賴”轉化到“依托”的地位，改變過去行政部門無事不理、無所不包的格局，切實使協(xié)會背靠企業(yè)、面向政府，成為真正的企業(yè)自律組織。在構建完善的行業(yè)自律機制過程中，理順行業(yè)協(xié)會與物業(yè)管理企業(yè)的關系是前提，強化行規(guī)行約是重點，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的職能作用是關鍵。

　　良好的法制環(huán)境，對物業(yè)管理行業(yè)快速、健康發(fā)展起到促進和保障作用。我國物業(yè)管理要實現(xiàn)法制化運作，關鍵在于加速物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理法律體系。