考試吧推薦：2010年江西公務員考試備考沖刺專題

　　滿分100分 時限150分鐘

　　一、注意事項

　　1.申論考試是對應考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達能力的測試。

　　2.參考時限：閱讀40分鐘，作答110分鐘。

　　3.仔細閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”作答。

　　二、資料

　　1.某小區(qū)的一座樓里，其中的兩部電梯全都“罷工”了，徒步上下樓的住戶幾乎個個汗流浹背、氣喘吁吁。物業(yè)公司方面打算更換新的電梯，并得到了部分業(yè)主的響應。可是，由于種種原因，并不是所有的業(yè)主都積極“掏腰包”，且部分業(yè)主搬走了，難以謀面，電梯購置費用因此至今沒有湊齊。

　　假若是某私人大樓的電梯壞了，不太會出現(xiàn)因購置費湊不齊而不能更換電梯的情形。這是因為電梯作為私人的一項財產(chǎn)，其產(chǎn)權明晰而且集中，資源使用的效率也就很高。

　　而報道中這個小區(qū)里的電梯就不一樣了，這里電梯的產(chǎn)權雖然也很明晰，屬于所有的業(yè)主，但是產(chǎn)權卻是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權人，因而資源就得不到有效的利用。

　　這種局面就是英國經(jīng)濟學家哈丁所言的“反公地悲劇”——“反公地”作為一項資源或財產(chǎn)，其產(chǎn)權明晰，但同時是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權人，每一個人都有權使用“公地”，但與“公地”相反的是，他們中的每一個人又都沒有能力單獨使用“公地”，因此，沒有人擁有真正有效的使用權，資源也得不到有效的利用。目前大量存在的物業(yè)管理權糾紛恰恰滿足了“反公地悲劇”的模型。

　　顯然，“反公地”的產(chǎn)權是支離破碎的產(chǎn)權，“反公地悲劇”則需要整合產(chǎn)權來化解。具體到該小區(qū)的電梯上，所要做的就是完善業(yè)主權利代理行使制度，設定對于怠于行使權利的業(yè)主代理權自動授權規(guī)則。與此同時，在立法層面，明確物業(yè)管理各方的法律定位，賦予政府相關部門相應監(jiān)督與處罰的行政職能。當產(chǎn)權得到整合之后，電梯購置費就不會因有人不交而湊不齊;當物業(yè)管理各方的法律定位明確之后，積極行使權力的業(yè)主將會更加積極，不積極的業(yè)主迫于處罰壓力也會逐漸積極。

　　2.“交了一年的物管費卻沒有享受一年的服務�！�2009年3月25日，南昌縣熊先生向記者反映，南昌佳鑫物業(yè)管理有限責任公司收了物管費卻不管理，而開發(fā)商江西嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司更不知道如何取得聯(lián)系。

　　熊先生告訴記者，2008年年初，他向南昌縣嘉麗小區(qū)的物管公司佳鑫物業(yè)交了全年的物管費，但是，從2008年四五月開始，佳鑫物業(yè)先后3次離開小區(qū)，未履行物業(yè)管理的義務�！艾F(xiàn)在我們小區(qū)里到處都是垃圾，也沒人管了�！毙芟壬�說。

　　記者聯(lián)系了佳鑫物業(yè)的趙經(jīng)理，趙經(jīng)理向記者“大吐苦水”，“不是我們不管，是小區(qū)將近2/3的業(yè)主不肯交物管費，我們現(xiàn)在都是在貼錢經(jīng)營!”趙經(jīng)理稱，導致業(yè)主拒交物管費的原因有兩個，一是，業(yè)主對小區(qū)開發(fā)商不滿意，認為小區(qū)的配套設施建設不完整;二是，業(yè)主對小區(qū)的前方一家飯店排出的噪音廢氣頗有微詞。

　　趙經(jīng)理說，他曾多次試圖聯(lián)系小區(qū)開發(fā)商江西嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司，但是開發(fā)商當初留下的電話已經(jīng)打不通。

　　3.哈爾濱市房產(chǎn)住宅局在全市開展以“解決百姓住房難心事，優(yōu)化服務滿意在物業(yè)”為主題的物業(yè)管理大接訪活動。接訪內(nèi)容包括：物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生臟亂差;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序混亂;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)草坪、樹木等綠化養(yǎng)護不及時;二次加壓供水設施運行不正常;下水管道堵塞或污水污物漫溢;物業(yè)管理人員服務態(tài)度等方面的問題。大接訪活動將采取二級接訪方式，各物業(yè)管理企業(yè)主要負責人以管理區(qū)域為單位進行一級接訪，受理和解決小區(qū)居民的來訪。市房產(chǎn)住宅局設立二級接訪，對一級接訪未處理和解決的疑難問題進行重點處理，督辦解決。