1.答案提示

近年來，迅猛增長的房價(jià)不斷撞擊人們的神經(jīng)，讓人感到恐慌。房價(jià)切實(shí)關(guān)系到人民的生活問題，成為互聯(lián)網(wǎng)上點(diǎn)擊次數(shù)較多的字眼。因此，找到房價(jià)上漲的原因及其解決措施成為政府有關(guān)部門必須解決的主要問題。

2.答案提示

我國居民生活水平提高，對住房需求增加；供給方面成本上升，包括建筑材料、人工費(fèi)和土地的費(fèi)用等；一些地區(qū)投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，投資性購房需求迅速擴(kuò)大；商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，抬高了商品住房的平均價(jià)格；部分城市盲目大拆大建，搞不切實(shí)際的形象工程、政績工程，帶來大量被動(dòng)性需求；市場秩序比較混亂。

3.答案提示

穩(wěn)定房價(jià)之對策

房價(jià)是樓市永恒的話題，同時(shí)也是老百姓所一直關(guān)注的問題。近年來房價(jià)的飛漲給人們帶來不僅是經(jīng)濟(jì)上的問題，也帶來了心理上的恐慌。那么，如何才能控制房價(jià)呢？我認(rèn)為應(yīng)該從“擴(kuò)大有效供給，疏解過度需求，降低生產(chǎn)費(fèi)用，壓縮利潤空間”這四個(gè)方面入手。具體來說包括以下幾點(diǎn)：

第一，調(diào)整輿論導(dǎo)向，推動(dòng)需求分流。要通過正面宣傳使廣大居民認(rèn)識到，在社會(huì)主義初級階段，國家財(cái)力有限，人民群眾收入水平也不高，現(xiàn)階段我們不可能做到每一個(gè)家庭都“居者有其屋(產(chǎn)權(quán)房)”，而只能盡力做到“居者有屋住”。絕大多數(shù)家庭解決住房問題只能是“自住其力，量力而行，租購并舉，梯度改善”，即有條件者可買房，實(shí)力足的可買新房、高檔房、大房；實(shí)力差者可買二手房、低檔房、小房；暫時(shí)沒條件的應(yīng)先租房，等條件具備時(shí)再買房；實(shí)在租不起房的“雙困戶”則可向政府申請“廉租房”。通過引導(dǎo)，要使暫時(shí)缺乏購房能力的低收入家庭和就業(yè)不久的年輕人消除急躁情緒，不要勉強(qiáng)擠在買新房的一條道上，將需求轉(zhuǎn)向二手房市場和租賃市場。

第二，通過擴(kuò)大供給達(dá)到“有限過�！�，以消除房價(jià)上升過猛的推動(dòng)力。

在統(tǒng)籌兼顧、規(guī)范操作的前提下，適度擴(kuò)大建設(shè)用地供給和房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)信貸的投放。

第三，在繼續(xù)建設(shè)配套商品房的同時(shí)，應(yīng)選擇適當(dāng)區(qū)位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程動(dòng)遷家庭的經(jīng)濟(jì)型商品住宅。

土地出讓金、配套費(fèi)適當(dāng)減免，市政增容費(fèi)適當(dāng)優(yōu)惠，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制，力求經(jīng)濟(jì)實(shí)用，銷售價(jià)通過招投標(biāo)加以鎖定，由有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)督。動(dòng)遷戶和住房建筑面積低于人均15平方米、人均收入低于中低收入水平線的本市居民家庭可以申請輪候購買。購房者限于自住，不得出租牟利，3或5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。違反規(guī)定者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即按原價(jià)減折舊后強(qiáng)制回購。

第四，由市里統(tǒng)籌選址，在中環(huán)線兩側(cè)(主要在外側(cè))劃出一定量的土地，定向建造一批面向市區(qū)動(dòng)遷戶并只租不售的“租屋”。

土地出讓金、住宅配套費(fèi)適當(dāng)減免，或由市財(cái)政從土地收益中撥款明補(bǔ)。市政增容費(fèi)適度優(yōu)惠，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)由市里統(tǒng)一核定，戶型力求緊湊實(shí)用，造價(jià)在中標(biāo)時(shí)鎖定。動(dòng)遷人按綜合造價(jià)的50%～60%支付“頂費(fèi)”，買斷70年使用權(quán)交付被動(dòng)遷人，承租人按房價(jià)余額以5‰～6‰的回報(bào)率按月支付房租(不含物業(yè)管理費(fèi))，使用權(quán)可以繼承，3年后允許承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。

“租屋”建設(shè)和經(jīng)營實(shí)行公開招標(biāo)，中標(biāo)企業(yè)作為產(chǎn)權(quán)人以收取“頂費(fèi)”、租金作為回報(bào)。為維持“租屋”建設(shè)資金的良性循環(huán)，市里可考慮發(fā)起建立房地產(chǎn)投資信托基金，以租金收入的現(xiàn)金流為依托，向機(jī)構(gòu)投資者和自然人發(fā)行，基金年回報(bào)率掌握在3.5%～4%左右，這樣能籌集起大批資金供滾動(dòng)開發(fā)。

第五，盡早改革房地產(chǎn)合一的粗放型開發(fā)模式，推行“大地產(chǎn)，小房產(chǎn)”，土地開放和房產(chǎn)開發(fā)兩次招標(biāo)分段進(jìn)行的專業(yè)化、集約化開發(fā)模式。

目前房地產(chǎn)開發(fā)商的超額利潤主要來自開發(fā)期間的地價(jià)自然增值。新模式將土地開發(fā)剝離出來，以競標(biāo)方式讓大地產(chǎn)商墊資成片統(tǒng)一開發(fā)，變成熟地后由政府按成本加合理利潤的中標(biāo)價(jià)回購，再根據(jù)樓市供求情況，按規(guī)劃條件分期切塊、公開招標(biāo)拍賣。這種方式可縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，并使開發(fā)期間的土地級差增益大部分收歸國家支配，政府可將這部分額外收益用于補(bǔ)貼舊區(qū)改造、廉租屋和“租屋”的投資建設(shè)。

第六，調(diào)整稅費(fèi)政策，降低投資門檻，鼓勵(lì)有條件的機(jī)構(gòu)和市民做“房東”，踴躍投資購房用于出租。

因?yàn)樽赓U市場的擴(kuò)展必然導(dǎo)致房租水平的合理調(diào)整，而租金水平的適度下降又將刺激需求分流，引導(dǎo)房價(jià)的合理回歸�，F(xiàn)在機(jī)構(gòu)只愿當(dāng)開發(fā)商不肯當(dāng)“大房東”、“二房東”從事住房出租業(yè)務(wù)，這同稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重有關(guān)，必須在政策上做出重大調(diào)整。