一、注意事項(xiàng)

1.申論考試，是對(duì)分析駕馭材料能力、解決問(wèn)題能力、言語(yǔ)表達(dá)能力的考試。

2.作答參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。

3.仔細(xì)閱讀給定的材料，然后按申論要求依次作答，答案書寫在指定的位置。

二、資料

1.據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2005年7月，全國(guó)70個(gè)大中城市(自7月起，房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)范圍由原35個(gè)大中城市擴(kuò)展為70個(gè)城市)房屋銷售價(jià)格比去年同月上漲了6.4%，上漲幅度繼續(xù)放緩，部分城市漲幅明顯回落。其中，7月份房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%的有7個(gè)城市，漲幅分別是：太原11.1%，青島11.4%，呼和浩特12.3%，包頭10%，贛州13.4%，宜昌11.5%，溫州10.5%。從本市的情況看，今年1～7月份，天津市房屋價(jià)格銷售指數(shù)為106.2，與上年同期相比，價(jià)格水平上漲6.2%，比上半年指數(shù)(106.3)回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)平均價(jià)格增幅(8.9)2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅平均銷售價(jià)格上漲7.0%，低于上海、重慶的價(jià)格增幅，與北京基本持平。7月份天津市商品房住宅均價(jià)為3845元/平方米，比去年底3666元/平方米有所上升。每平方米交易額在5000元以下的中小戶型房屋備受青睞，二手房交易非�；钴S。

2.今年以來(lái)，各金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，加大了對(duì)住房開發(fā)貸款，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)貸款以及個(gè)人購(gòu)房貸款的支持力度，截至7月末，天津市房地產(chǎn)貸款余額840.57億元，比年初增加97.26億元,同比多增33.73億元。與去年同期相比貸款增幅為28.6%,回落了26.9個(gè)百分點(diǎn)。2005年7月末,住房開發(fā)貸款余額比年初增加38.86億元,同比多增25.25億元。其中經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款同比多增9億元，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款余額占住房開發(fā)貸款余額的比重比需要同期提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。7月末，天津市個(gè)人購(gòu)房貸款余額比年初增加58.34億元，同比多增5.27億元，個(gè)人購(gòu)房貸款余額、增加額占全市房地產(chǎn)貸款比重首次突破50%，分別達(dá)到57.38%和59.98%。

3.2005年6月9日《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，“政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的情況，房?jī)r(jià)的大落對(duì)老百姓沒(méi)有好處”。建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾前天對(duì)媒體表示，目前房?jī)r(jià)大跌的條件并不存在。

謝家瑾表示，有些媒體說(shuō)一些地方出現(xiàn)了房?jī)r(jià)暴跌，也有媒體說(shuō)中央要在短期內(nèi)打壓房?jī)r(jià)的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)等等。這樣理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是片面的。國(guó)辦轉(zhuǎn)發(fā)的七部委通知提的非常明確，是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”。這個(gè)通知的精神可概括為三個(gè)“基本”：供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。

謝家瑾說(shuō)，政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的情況。房?jī)r(jià)的大落對(duì)老百姓沒(méi)有好處，現(xiàn)在大部分家庭都擁有自己的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)大落，許多家庭就會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定沒(méi)有好處，特別對(duì)金融安全會(huì)帶來(lái)威脅�！澳壳胺�?jī)r(jià)大跌的條件也不存在，從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)設(shè)施配套做不了；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也不能降；建筑材料價(jià)格成本也居高不下。從構(gòu)成因素分析，有一部分是不可能下來(lái)的”。

對(duì)于目前很多購(gòu)房者持幣待購(gòu)的心態(tài)，謝家瑾表示可以理解。但她認(rèn)為，現(xiàn)在一些不實(shí)信息和報(bào)道也助長(zhǎng)了觀望心態(tài)�！氨热�，一些媒體說(shuō)上海房?jī)r(jià)每平方米降了3000塊錢，這是不了解情況造成的”。她建議居民要到已經(jīng)開通的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)網(wǎng)上去查閱相關(guān)的房?jī)r(jià)信息。

4.自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

5.2005年9月16日中國(guó)房地產(chǎn)資訊網(wǎng)消息，在某房地產(chǎn)網(wǎng)主辦的以“樓市走出觀望了嗎”為主題的PK臺(tái)上，學(xué)者易憲容昨天又與開發(fā)商唱了一出對(duì)臺(tái)戲。昨天上午，他公開質(zhì)疑此前開發(fā)商主導(dǎo)的“9月樓市走出觀望”說(shuō)法，并認(rèn)為，成交量上升不能視為“走出觀望”的依據(jù)。

易憲容這一駁斥依據(jù)的是央行9月13日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。根據(jù)8月中下旬來(lái)自全國(guó)50個(gè)城市的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來(lái)3個(gè)月準(zhǔn)備購(gòu)買住房的居民人數(shù)占比為19.6%，較上季提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，但從歷史數(shù)據(jù)看，仍處低位�！斑@說(shuō)明民眾對(duì)現(xiàn)在購(gòu)房是缺乏信心的�！币讘椚菡f(shuō)。另一方面，他認(rèn)為不能簡(jiǎn)單地看待8月份以來(lái)成交量的上升。他指出，成交量上升的同時(shí)，樓市的供應(yīng)量也在增加。所以他認(rèn)為，作為“走出觀望”的標(biāo)志應(yīng)該是成交量與供應(yīng)量的比例。

另外，易憲容一再堅(jiān)持，對(duì)于購(gòu)房者，尤其是自住型的購(gòu)房者，做出購(gòu)買決定依據(jù)的是自己的財(cái)富狀況、自己的判斷，而非開發(fā)商的號(hào)召。“我們的房地產(chǎn)開發(fā)商希望把自己的理念、自己的意念、自己的想法告訴民眾，說(shuō)現(xiàn)在是一個(gè)房地產(chǎn)繁榮銷售時(shí)期，大家都來(lái)買房子吧。其實(shí)，開發(fā)商錯(cuò)了�！�

他還認(rèn)為，購(gòu)房者繼續(xù)觀望是因?yàn)槠诖�中的房�(jī)r(jià)下降沒(méi)有出現(xiàn)，尤其是對(duì)于自住型住房的購(gòu)買者。不過(guò)如果堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，易憲容很可能面臨尷尬處境。因?yàn)殡m然經(jīng)歷了一輪宏觀調(diào)控，各地的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放緩，但是房?jī)r(jià)依然在漲。對(duì)投資型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是他們?cè)敢饪吹降�，這意味著投資的升值和潛力；對(duì)自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要有居住需求，只要房?jī)r(jià)的上漲在承受范圍內(nèi)，他們同樣會(huì)選擇購(gòu)買。