專題五十四，轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益， 承租人支付租金的合同。

　　融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物 的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

　　借用人因管理、使用不善造成借用物毀損的，借用人應當負賠償責任，借用物自身有缺陷的，可以減輕借用人的賠償責任

　　1,租賃合同：有償，諾成，雙務，不要式(城市房屋租賃為要式)

　　出租人義務：適租，否則構(gòu)成根本違約

　　維修，否則可在租金中抵消

　　權(quán)利瑕疵擔保：否則可減少或不付租金

　　承租人義務：正當使用，妥善保管，天賦禁止，禁止轉(zhuǎn)租，支付租金，返還租賃物

　　權(quán)利：占有，使用，收益，買賣不破租賃，生前共同居住人的繼續(xù)履行請求權(quán)

　　轉(zhuǎn)租：因無權(quán)被解除的，出租人對次承租人不負違約責任

　　差價應作為不當?shù)美�返還

　　2，使用借貸(借用)合同：標的屋為消耗物，無償合同

　　3，融資租賃合同

　　--出賣人向承租人交付標的物，負瑕疵擔保責任，承租人對出賣人索賠

　　--出租人不負維修義務

　　--出租人不負租賃物侵權(quán)責任

　　--出租人不負瑕疵擔保責任

　　--要式合同

　　如無約定，期滿歸出租人

　　租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分 無效。

　　租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂 之日起不得超過二十年。

　　租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人 未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃 期間保持租賃物符合約定的用途。

　　承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的 使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質(zhì)使用。

　　承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物 ，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。

　　承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃 物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

　　出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定 的除外。

　　承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期 限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租 金或者延長租期。

　　承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物 毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增 設(shè)他物。

　　承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人 可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。 承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租 人所有，但當事人另有約定的除外。

　　承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒 有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上 的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期 間屆滿時支付。

　　承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租 人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、 收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

　　第三人主張權(quán)利的，承租人應當及時通知出租人。

　　租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合 同的效力。

　　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi) 通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全 部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以 解除合同。

　　當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本 法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂 立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的 人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃 物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

　　租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有 提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　融資租賃合同應當采用書面形式。

　　出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買 賣合同，出賣人應當按照約定向承租人交付標的物，承租人享有與受領(lǐng)標的物有關(guān)的買受人的權(quán)利。

　　出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣 合同義務的，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應當協(xié)助。

　　出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買 賣合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關(guān)的合同內(nèi)容。

　　出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物 不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

　　融資租賃合同的租金，除當事人另有約定的以外，應 當根據(jù)購買租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤確定。

　　租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不 承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。

　　出租人應當保證承租人對租賃物的占有和使用。

　　承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷 害或者財產(chǎn)損害的，出租人不承擔責任。

　　承租人應當妥善保管、使用租賃物。

　　承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。

　　承租人應當按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合 理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租賃物。

　　當事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租 人已經(jīng)支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租賃物的，收回的租賃物的價值超過承租人欠付的租金以及其他 費用的，承租人可以要求部分返還。

　　出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。 對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。

　　出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

　　承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。

　　私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。

　　未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。