(二)合作機構風險的表現(xiàn)形式

　　1.房地產開發(fā)商和中介機構的欺詐風險

　　房地產開發(fā)商和中介機構的欺詐風險主要表現(xiàn)為"假個貸"。

　　所謂"假個貸"，一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。"假個貸"的"假"，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構購房行為使其具有"真實"的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。"假個貸"的主要成因包括開發(fā)商利用"個貸"惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實施"假個貸";開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施"假個貸";銀行的管理漏洞給"假個貸"以可乘之機等。

　　"假個貸"行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關聯(lián)方集中購買同一樓盤，或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時間內集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或實際沒有交付;多名借款人還款賬戶內存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉賬或現(xiàn)金支付來還款;借款人集體中斷還款。

　　2.擔保公司的擔保風險

　　當借款人采用專業(yè)擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經營相對規(guī)范，而民營背景的擔保公司由于資金實力和內部管理等問題往往給貸款帶來一定的風險，主要表現(xiàn)在"擔保放大倍數(shù)"過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。

　　3.其他合作機構的風險

　　在二手房交易中由于房產的買賣雙方均是通過代理機構進行交易，且銀行的貸款一般直接轉入社會中介機構賬戶，因此，可能在社會中介機構環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。

　　(三)合作機構風險的防范措施

　　1."假個貸"的防控措施

　　(1)加強一線人員建設，嚴把貸款準入關。在具體的操作上，要注意檢查以下四個方面的內容：①借款人身份的真實性。②借款人信用情況。③各類證件的真實性。④申報價格的合理性。

　　(2)進一步完善個人住房貸款風險保證金制度。

　　(3)要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大"假個貸"的實施成本。

　　2.其他合作機構風險的防控措施

　　(1)深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構。一般來講，應重點選擇具有以下特征的合作機構：

　　①企業(yè)領導層比較穩(wěn)定、從業(yè)時間長、專業(yè)技術高、團隊穩(wěn)定、在社會上有一定的地位;

　�、谄髽I(yè)和主要領導人在業(yè)內具有良好的聲譽;

　　③具有良好的信用記錄;

　�、芷髽I(yè)組織機構健全，具有較為完善的內部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結構合理;

　　⑤具有良好的歷史經營業(yè)績和較強的盈利能力;

　�、蘧哂休^強的資金實力和償債能力。

　　(2)業(yè)務合作中不過分依賴合作機構。個人住房貸款經辦人員應注意銀行不能過分依賴合作機構，只有貸款銀行履行了銀行應盡的職責，才能防范合作機構割斷銀行與客戶的關系而從中牟利。

　　(3)嚴格執(zhí)行準入退出制度。一般來說，對具有擔保性質的合作機構的準人需要考慮以下幾個方面：

　　①注冊資金是否達到一定規(guī)模;

　�、谑欠窬哂幸欢ǖ男刨J擔保經驗;

　�、圪Y信狀況是否達到銀行規(guī)定的要求;

　�、苁欠窬邆浞�合擔保業(yè)務要求的人員配置、業(yè)務流程和系統(tǒng)支持;

　�、莨�司及主要經營者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。

　　(4)有效利用保證金制度。對承擔擔保責任的合作機構，銀行應要求留存擔保保證金，需要開立保證金專戶存儲，并在擔保合作協(xié)議中明確該賬戶內保證金的用途及擔保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務時，銀行直接扣收擔保人的保證金。

　　(5)嚴格執(zhí)行回訪制度。對客戶進行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應暫停與相應機構的合作：

　�、俳洜I出現(xiàn)明顯問題的;

　�、谟羞`法違規(guī)經營行為的;

　�、叟c銀行合作的存量業(yè)務出現(xiàn)嚴重不良貸款的;

　�、芩�進行的合作對銀行業(yè)務拓展沒有明顯促進作用的;

　　⑤其他對銀行業(yè)務發(fā)展不利的因素。

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