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　　第六章 個人經營性貸款

　　考點6.1 個人經營性貸款(P179)

　　個人經營性貸款包括個人商用房貸款、個人經營貸款、農戶貸款(農戶小額信用貸款、農戶聯(lián)保貸款)和下崗失業(yè)小額擔保貸款。

　　考點6.2 個人商用房貸款基礎知識和貸款流程(P179-P185)

　　1.個人商用房貸款借款人必須已支付所購商用房價值50%以上的首付款，商住兩用房首付比例在45%及以上;

　　貸款利率：不得低于人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1.1 倍;

　　貸款期限：最短為1 年(含)，最長不超過10 年;

　　還款方式：按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周(雙周、三周)還本付息還款法等;

　　擔保方式：抵押、質押和保證，履約保證保險;以財產抵押的，保險期限不得短于借款期，還款責任險投保金額不得低于貸款本金和本息之和，貸款銀行應為保險的第一受益人，且保險單不得有任何有損貸款銀行權益的限制條件;采取第三方保證的，保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保，如有變動，提前30 天通知貸款銀行;采取履約保證保險的，保險期間內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險;

　　貸款額度：不得超過所購商用房價值的50%，所購商用房為商住兩用房的，貸款額度不超過商用房價值的55%。

　　2.貸款流程：同考點3.2。

　　考點6.3 個人商用房貸款風險管理(P185-P192)

　　1.商用房貸款合作機構面臨的風險：開發(fā)商不具備房地產開發(fā)主體資格的風險;開發(fā)項目“五證”【國有土地使用證，建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預售許可證】;估值機構、地產經紀和律師事務所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　　2.商用房貸款合作機構風險的防控措施：加強對開發(fā)商及合作項目的審査;加強對估值機構等合作機構的準入管理;業(yè)務合作中不過分依賴合作機構。

　　3.受理與調查環(huán)節(jié)是經辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，對于貸款質量有著至關重要的作用。風險：借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規(guī)定;借款申請人所提交的材料是否真實、合法;借款申請人的擔保措施是否足額、有效;未按規(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款合同面簽制度;授意借款人虛構情節(jié);

　　4.審查與審批環(huán)節(jié)風險點：業(yè)務不合規(guī);業(yè)務風險與效益不匹配;未按權限審批貸款，使得貸款超授權發(fā)放;審批不嚴，向不符合條件借款人發(fā)放貸款;將貸款調查的全部事項委托第三方完成。

　　5.操作風險的防控措施：

　�、俳�立并嚴格執(zhí)行貸款面談制度;②提高貸前調查深度;

　�、奂訌娬鎸嵾�款能力和貸款用途的審查【對租金收入為主要來源或外地的在當地無經營實體的，要謹慎辦理】;

　�、芎侠泶_定貸款額度;⑤加強抵押物管理;⑥完善授權管理;⑦加強貸款合同管理;

　�、嗉訌妼�貸款的發(fā)放和支付管理【遵循審貸與放貸分離原則】;⑨強化貸后管理。

　　6.信用風險的主要內容：借款人還款能力的變化【難把握借款人資產與負債狀況;國內失信懲戒制度不完善】、商用房出租情況的變化、保證人還款能力變化。

　　考點6.4 個人經營貸款(P192-P202)

　　1.個人經營貸款是指用于借款人合法經營活動的人民幣貸款;

　　貸款對象：具有合法經營資格的法人企業(yè)或個體工商戶;

　　貸款用途：借款人或其經營實體合法的經營活動，且符合工商行政管理部門許可的經營范圍;不得用于證券、期貨和股本權益性投資，房地產，非法項目;

　　貸款期限：一般不超過5 年，采用保證擔保方式的不得超過1 年;

　　擔保方式：抵押、質押和保證三種方式;貸款期限不得超過抵押房產剩余的土地使用權年限，貸款金額最高不得超過抵押物價值的70%;

　　2.個人經營貸款的合作機構主要是擔保機構;

　　3.個人經營貸款的操作風險：與商用房貸款的操作風險一樣，除外應特別關注借款人控制企業(yè)的經營情況變化和抵押物情況的變化;

　　防控措施：①貸款發(fā)放后，保持與借款人的聯(lián)絡，對期間的突發(fā)事件及時反應(定期回訪、每月至少拜訪一次等);

　�、诘盅何镯毊a權明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置(資料的真實有效性、抵押物的合法性、權屬的完整性、存續(xù)情況的完好性;抵押手續(xù)辦理規(guī)范，原則上貸款銀行經辦人員應直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機構辦理;謹慎受理產權、使用權不明確或當前管理不夠規(guī)范的不動產抵押，包括自建住房、集體土地使用權、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為個人經營貸款的抵押物。)

　　考點6.5 農戶貸款(P203-P206)

　　1.農戶貸款是銀行金融機構向符合條件的農戶發(fā)放的用于生產經營、生活消費等用途的本外幣貸款。農戶是指長期居住在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城關鎮(zhèn)所轄行政村的住戶、國有農場的職工和農村個體工商戶。

　　2.農戶應具備的條件：①以戶為單位發(fā)放，明確一名家庭成員為借款人;②在轄區(qū)內;⑦在農村開立結算賬戶等;

　　3.還款方式：分期還本付息、分期還息到期還本等方式;原則上一年期以上貸款不得采用到期利隨本清方式。

　　4.借款人可以自主支付的情形：①農戶生產經營貸款且金額不超過50 萬或用于農副產品收購等無法確定交易對象的;

　�、谵r戶消費貸款金額不超過30 萬元;③借款人交易對象不具備有效使用非現(xiàn)金結算條件;④法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　考點6.6 下崗失業(yè)小額擔保貸款(P206-P208)

　　1.下崗失業(yè)小額擔保貸款是指銀行在政府制定的貸款擔保機構提供擔保的前提下，向中華人民共和國境內的下崗失業(yè)人員發(fā)放的人民幣貸款;

　　原則：擔保發(fā)放、微利貼息、專款專用、按期償還;

　　貸款對象：下崗失業(yè)人員再就業(yè)提供金融支持;

　　2.貸款對象的條件：①境內、健康、有一定勞動技能的下崗失業(yè)人員;②60 歲以內，完全民事行為能力;③當地城鎮(zhèn)居民戶口;④有“再就業(yè)優(yōu)惠證”，同時具備一定勞動技能，具有還款能力;⑤在銀行均沒有不良貸款記錄。

　　3.貸款利率：在中國人民銀行公布的貸款基準利率的基礎上上浮3 個百分點;非微利項目的小額擔保貸款，不享受財政貼息;反之，享受全額貼息(不含東部七省)，展期不貼息;

　　4.貸款期限：最長不超過2 年，經同意可延展還款期限一次，延長期限最長不超過一年;

　　5.貸款額度：起點一般為2000 元，對個人的最高額度為5 萬元;對符合條件的城鎮(zhèn)婦女，最高為8 萬元;對符合條件的婦女合伙經營和組織起來就業(yè)的最高可提高至10 萬元;合伙經營項目申請小額擔保貸款的，實行項目額度總量控制、貸款單戶管理的原則;每個申請人均由同一擔保機構進行獨立的擔保，合伙經營的借款人之間要承擔連帶責任保證。

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