三、風(fēng)險(xiǎn)管理(★★★★★)

　　(一)合作機(jī)構(gòu)管理

　　1.商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

　　商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項(xiàng)目“五證”虛假或不全(“五證”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證);估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　　2.商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　(1)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商及合作項(xiàng)目審查

　　(2)加強(qiáng)對(duì)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理

　　(3)業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)

　　(二)操作風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1.商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

　　(1)貸款受理與調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

　　這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　�、俳杩钌暾�(qǐng)人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力;戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū);是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。

　　②借款申請(qǐng)人所提交的材料是否真實(shí)、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質(zhì)人的身份證件是否真實(shí)、有效;抵(質(zhì))押物的權(quán)屬證明材料是否真實(shí)，有無涂改現(xiàn)象;借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲(chǔ)蓄賬戶等。

　　③借款申請(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效，包括擔(dān)保物所有權(quán)是否合法、真實(shí)、有效;擔(dān)保物共有人或所有人授權(quán)情況是否核實(shí);擔(dān)保物是否容易變現(xiàn)，同區(qū)域同類型擔(dān)保物價(jià)值的市場走勢如何;貸款額度是否控制在抵押物價(jià)值的規(guī)定比率內(nèi);抵押物是否由認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估;第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和擔(dān)保能力等。

　　④未按規(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款全員面簽制度。

　�、菔谝饨杩钊颂摌�(gòu)情節(jié)獲得貸款。

　　(2)貸款審查與審批中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(3)貸款簽約與發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(4)貸款支付管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(5)貸后管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　　2.商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　(1)建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度

　　(2)提高貸前調(diào)查深度

　　(3)加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查

　　(4)合理確定貸款額度

　　(5)加強(qiáng)抵押物管理

　　(6)完善授權(quán)管理

　　(7)加強(qiáng)貸款合同管理

　　(8)加強(qiáng)對(duì)貸款的發(fā)放和支付管理

　　(9)強(qiáng)化貸后管理

　　(三)信用風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1.商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容

　　(1)借款人還款能力發(fā)生變化。這款能力是指在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的可能性。

　　(2)商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等情況。

　　(3)保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔(dān)保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。

　　2.商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　(1)加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析

　　(2)加強(qiáng)對(duì)商用房出租情況的調(diào)查和分析

　　(3)加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析

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