2020年注會(huì)cpa考試《各科目》每日一題匯總

　　【例題】

　　甲將其位于某住宅樓頂層的一套住房出租給乙，租期2年，月租金9000元，但未約定租金支付方式。書面租賃合同簽訂當(dāng)日，乙向甲支付了1年的租金。

　　租期第2個(gè)月，房屋天花板嚴(yán)重漏雨。乙通知甲維修，甲以合同未約定維修條款為由拒絕。乙只好自己找人維修，花去維修費(fèi)8000元，維修期間房屋無法居住，乙全家住酒店10天，住宿費(fèi)用3000元。

　　租期第5個(gè)月，乙全家出國半年。行前，乙經(jīng)甲同意將房屋轉(zhuǎn)租給丙，租期半年，丙租住期間，因使用不當(dāng)，將甲的洗衣機(jī)損壞。乙回國后，甲要求乙賠償洗衣機(jī)損壞的損失，乙提出洗衣機(jī)系由丙損壞，甲應(yīng)向丙索賠。

　　租期第13個(gè)月，甲要求乙支付第二年租金，乙拒絕。同時(shí)，乙要求甲支付天花板維修費(fèi)8000元，并減免維修期間相當(dāng)于酒店住宿費(fèi)用的租金3000元，甲拒絕。

　　租期第14個(gè)月，乙在未告知甲的情況下，在客廳造了一個(gè)壁爐。甲知悉后，要求乙拆除。

　　租期第16個(gè)月，甲在未通知乙的情況下，將房屋出賣給自己的姐姐丁并于3天后辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記。乙以優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，要求甲承擔(dān)賠償責(zé)任，丁則通知乙1個(gè)月內(nèi)搬出。

　　要求：

　　根據(jù)上述內(nèi)容，分別回答下列問題：

　　(1)甲是否有義務(wù)維修房屋天花板?乙是否有權(quán)要求甲支付天花板維修費(fèi)用并減免維修期間相當(dāng)于酒店住宿費(fèi)用的租金?并分別說明理由。

　　(2)甲是否有權(quán)要求乙賠償洗衣機(jī)損壞的損失?并說明理由。

　　(3)租期第13個(gè)月時(shí)，乙是否有權(quán)拒絕甲關(guān)于支付第二年租金的要求?并說明理由。

　　(4)甲是否有權(quán)要求乙拆除壁爐?并說明理由。

　　(5)丁是否取得了房屋所有權(quán)?并說明理由。

　　(6)乙關(guān)于其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的主張是否成立?并說明理由。

　　(7)丁是否有權(quán)要求乙1個(gè)月內(nèi)搬出?并說明理由。

　　正確答案：

　　(1)①甲有義務(wù)維修天花板。根據(jù)規(guī)定，出租人(甲)應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外;②乙有權(quán)要求甲支付天花板維修費(fèi)用并減免維修期間相當(dāng)于酒店住宿費(fèi)用的租金。根據(jù)規(guī)定，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

　　(2)甲有權(quán)要求乙賠償洗衣機(jī)損壞的損失。根據(jù)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人(丙)對(duì)租賃物造成損壞的，承租人(乙)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(3)乙有權(quán)拒絕甲關(guān)于支付第二年租金的要求。根據(jù)規(guī)定，對(duì)租金的支付期限未約定或者約定不明確的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;仍不能確定的，租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

　　(4)甲有權(quán)要求乙拆除壁爐。根據(jù)規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

　　(5)丁取得了房屋所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。在本題中，甲與丁已經(jīng)辦理了房屋變更登記手續(xù)，丁取得了房屋所有權(quán)。

　　(6)乙關(guān)于其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的主張不成立。根據(jù)規(guī)定，出租人將房屋出賣給其近親屬(包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女)，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。

　　(7)丁無權(quán)要求乙1個(gè)月內(nèi)搬出。根據(jù)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。在本題中，甲與乙簽訂的租賃合同在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至丁后繼續(xù)有效，在原租賃合同有效期限內(nèi)，丁無權(quán)要求乙搬出。

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