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　　【土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目】

　　一、稅率

　　土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。本稅種的累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率。

　　【提示】土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，是我國(guó)唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種。

　　【建議】記憶土地增值稅的稅率表，考試時(shí)有時(shí)不提供該稅率表。

　　級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)(%)

　　1不超過(guò)50%的部分30%0

　　2超過(guò)50%~100%的部分40%5

　　3超過(guò)100%~200%的部分50%15

　　4超過(guò)200%的部分60%35

　　二、應(yīng)稅收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計(jì)入收入總額。

　　三、扣除項(xiàng)目(重要)

　　1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(土地征用費(fèi)、耕地占用稅等)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒(méi)有利息支出的情況)

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法。

　　4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

　　5. 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　6. 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)

　　稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(不含增值稅)，作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

　　評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

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