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第四節(jié) 土地增值稅納稅義務(wù)人與征稅范圍
土地增值稅的納稅義務(wù)人
土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。
土地增值稅的征稅范圍
(一)基本征稅范圍
土地增值稅的基本征稅范圍包括：(1)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán);(2)地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;(3)存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。
【提示】
1.土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易;
2.土地增值稅的征稅范圍具有“國(guó)有”、“轉(zhuǎn)讓”兩個(gè)關(guān)鍵特征。
(二)具體情況的判定(掌握)
具體問(wèn)題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個(gè)方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問(wèn)題匯總歸納如下：
1.屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(應(yīng)征)
(1)出售國(guó)有土地使用權(quán)
(2)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造然后出售的
(3)存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)
(4)抵押期滿(mǎn)以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓)
(5)單位之間交換房地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收入)
(6)投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資
(7)投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的
(8)合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的
2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)
(1)房地產(chǎn)繼承(無(wú)收入)
(2)房地產(chǎn)贈(zèng)與(對(duì)象有限定，無(wú)收入)
(3)房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變)
(4)房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變)
(5)房地產(chǎn)的代建房行為(權(quán)屬未變)
(6)房地產(chǎn)評(píng)估增值
3.免征土地增值稅的情況(免征或暫免征收)
(1)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
(2)合作建房建成后按比例分房自用
(3)與房地產(chǎn)商無(wú)關(guān)的投資聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè)
(4)企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中
(5)國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)
(6)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的
(7)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的
(8)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房
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