銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算規(guī)定

　　1.單位和個(gè)人銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　2.單位和個(gè)人銷售抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

　　【提示】銷售不動(dòng)產(chǎn)的來(lái)源是購(gòu)置或抵債的來(lái)的，才差額計(jì)稅。若是自行建造的不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓時(shí)全額計(jì)稅。

　　3.自2011年9月1日起，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)一并銷售的附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》第二條有關(guān)規(guī)定，計(jì)算繳納增值稅;凡屬于不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　納稅人應(yīng)分別核算增值稅應(yīng)稅貨物和不動(dòng)產(chǎn)的銷售額，未分別核算或核算不清的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其增值稅應(yīng)稅貨物的銷售額和不動(dòng)產(chǎn)的銷售額。

　　4.自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　【歸納】2011年1月28日起執(zhí)行的個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的營(yíng)業(yè)稅規(guī)定一覽：

　　幾種特殊經(jīng)營(yíng)行為的稅務(wù)處理

　　(一)、(三)兼營(yíng)的行為特點(diǎn)和稅務(wù)處理原則

　　【歸納】兼營(yíng)行為的稅務(wù)處理原則：

　　兼營(yíng)同稅種不同稅目的應(yīng)稅行為——分別核算，分別納稅;未分別核算，稅率從高。

　　兼營(yíng)應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)行為——分別核算，分別納稅;未分別核算，核定納稅。

　　(二)混合銷售行為特點(diǎn)和稅務(wù)處理原則

　　混合銷售行為的特點(diǎn)是：貨物銷售與營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)之間存在內(nèi)在聯(lián)系和因果關(guān)系。

　　混合銷售行為的一般處理規(guī)則(一般)——按照主營(yíng)業(yè)務(wù)的稅種性質(zhì)確定適用的稅種。

　　混合銷售行為的特殊處理規(guī)則(列舉)——按照分別核算銷售額和營(yíng)業(yè)額分別納稅的原則處理(與兼營(yíng)原則相同)。如：提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為。

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