知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額計(jì)算
(一)稅率——記憶
1.從價(jià)計(jì)征：稅率為1.2%;
2.從租計(jì)征：稅率為12%;對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
(二)計(jì)稅依據(jù)
1.從價(jià)計(jì)征——計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥�、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
【解析1】房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。
【解析2】房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的附屬設(shè)施
【解析3】納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。
需要注意的特殊問(wèn)題：
第一、以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：
(1)以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;
(2)以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅
第二、融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。
第三、房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定：
(1)凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。
(2)對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。
第四、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅
由實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中
(1)自營(yíng)的：依照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計(jì)征;
(2)出租的，依照租金收入計(jì)征。
第五、房產(chǎn)原值中均應(yīng)包含地價(jià)的規(guī)定
從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。
宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
2.從租計(jì)征——計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入。
【解析1】如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。
【解析2】對(duì)出租房產(chǎn)，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
(三)應(yīng)納稅額的計(jì)算
|
計(jì)稅方法 |
計(jì)稅依據(jù) |
稅 率 |
稅額計(jì)算公式 |
|
從價(jià)計(jì)征 |
房產(chǎn)計(jì)稅余值 |
1.2% |
全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2% |
|
從租計(jì)征 |
房屋租金 |
12%（個(gè)人為4%） |
全年應(yīng)納稅額＝租金收入×12%（個(gè)人為4%） |
相關(guān)推薦：
2014年注冊(cè)會(huì)計(jì)師報(bào)名時(shí)間及考試時(shí)間
下載
