房地產開發(fā)經營業(yè)務的所得稅處理

　　一、房地產開發(fā)經營業(yè)務的概念(熟悉，能力等級2)

　　企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品的一系列經營活動。

　　除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

　　(1)開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

　　(2)開發(fā)產品已開始投入使用。

　　(3)開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

　　二、收入的稅務處理(熟悉，能力等級3)

　　1.開發(fā)產品銷售收入的范圍

　　銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入;未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

　　2.合同銷售額確認收入的實現(xiàn)(教材359頁)

　　(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權利)之日確認收入的實現(xiàn)。

　　(2)采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

　　(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

　　(4)采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)。

　　3.企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

　　(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定;

　　(2)由主管稅務機關參照當?shù)赝�類開發(fā)產品市場公允價值確定;

　　(3)按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

　　4.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：

　　5.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

　　6.企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

　　三、成本、費用扣除的稅務處理(熟悉，能力等級3)

　　1.基本扣除規(guī)范——強調“已銷”

　　企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

　　已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

　　已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　　2.日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用——承認其用于已銷售或已完工的開發(fā)產品

　　企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。

　　3.公用部分——強調與銷售收入的配比關系

　　企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

　　4.基本配套設施——電站水廠等，視其營利性與否有不同處理

　　5.合建的通訊、醫(yī)療、學校設施——經濟補償可抵扣建造成本

　　6.按揭擔保金——不得減少計稅所得，但發(fā)生損失可以據(jù)實扣除

　　7.委托境外銷售的傭金支出——不超過委托銷售收入10%的限額

　　企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。

　　8.利息支出——財務費用性質的合理的利息可以稅前扣除

　　9.損失——有條件地扣除

　　企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。

　　企業(yè)開發(fā)產品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。

　　10.折舊——有限制規(guī)定

　　企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

　　四、計稅成本的核算方法(了解，能力等級3)

　　基本規(guī)定一覽

　　關注364～365頁7～10

　　7.此房換此地，此房換彼地

　　接受的土地使用權的成本=實物支付開發(fā)產品的市場公允價+土地轉移中付出的相關稅費+支付的補價-收到的補價

　　8.幾種特殊的可預提的費用

　　9.停車場的不同處理——單建還是地下設施

　　10.結算成本的支出應該有合法的憑證

　　五、特定事項的稅務處理(了解)

　　聯(lián)合開發(fā);以土地換產品。

　　應納稅額的計算

　　居民企業(yè)應納稅額的計算(查賬征收) ①

　　境外所得抵扣稅額的計算 ②

　　應納稅額的計算 居民企業(yè)核定征收應納稅額的計算 ③

　　非居民企業(yè)應納稅額的計算 ④

　　房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳稅款的處理 ⑤