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第八章　土地增值稅法

第一節(jié)　納稅義務(wù)人與征稅范圍

　　納稅人：

　　土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。

　　征稅范圍：

　　(一)征稅范圍

　　土地增值稅的基本征稅范圍

　　(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);(不包括國有土地使用權(quán)的出讓、出租和轉(zhuǎn)讓集體土地的行為);

　　(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地一并轉(zhuǎn)讓;

　　(3)存量房地產(chǎn)的買賣。

　　【提示】“地上的建筑物”，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。“附著物”，是指附著于地上的不能移動(dòng)或者一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

　　(二)具體情況判定

　　征稅范圍的界定，稅法給出了3條基本的規(guī)定，針對具體情況需要根據(jù)上述的基本規(guī)定進(jìn)行分析判定。稅法已經(jīng)經(jīng)過分析給出了分析結(jié)果，這些結(jié)果是需要記憶掌握的。

 

第二節(jié) 稅率

　　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。

　　從歷年試題看，考試試卷上一般會提供的。最低稅率為30%，最高為60%;同時(shí)要注意，為了簡化核算，一般采用速算扣除系數(shù)參與計(jì)算。

 

第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算：

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物應(yīng)納土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目如下：

　　(1)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

　　(2)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，土地扣除項(xiàng)目和舊房建筑物評估價(jià)格扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之習(xí)止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　(3)對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　(4)對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算：

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

　　(二)土地增值稅的清算條件

 

　　(三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

 

　　土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

　　(四)土地增值稅的扣除項(xiàng)目

　　(1)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　(3)與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施

 

第六節(jié) 征收管理

　　土地增值稅的納稅地點(diǎn)：

　　土地增值稅的納稅地點(diǎn)為被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按照房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

　　在實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)的確定有兩種情況：如果納稅人屬于法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。如果納稅人屬于自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在辦理過戶手續(xù)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　對已經(jīng)實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)不同類型房地產(chǎn)的實(shí)際情況，確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

　　土地增值稅的納稅申報(bào)：

　　土地增值稅的納稅人應(yīng)在自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

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