查看匯總：2013注冊會計師考試《稅法》基礎(chǔ)講義匯總

　　第四節(jié)　應(yīng)納稅額的計算

　　一、增值額的確定：

　　土地增值稅的征稅對象即增值額=應(yīng)稅收入—扣除項目

　　在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

　　1.隱瞞虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　　2.提供扣除項目金額不實(shí)的;

　　3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

　　二、應(yīng)納稅額的計算方法

　　土地增值稅的計算方法有兩種：

　　一種是超率累進(jìn)稅率的定義法，另一種是簡便計算法，其計算公式為：

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×扣除系數(shù)

　　計算步驟如下：(1)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入;(2)計算扣除項目金額;(3)計算增值額：(4)計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率;(5)計算應(yīng)納稅額。

　　【典型例題】假定某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟，取得收入總額為1000萬元，應(yīng)扣除的購買土地的金額、開發(fā)成本的金額、開發(fā)費(fèi)用的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計為400萬元。請計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　『正確答案』

　　(1)增值額=1000-400=600(萬元)

　　(2)增值額與扣除項目金額的比率=600÷400=150%，確定稅率和速算扣除系數(shù)。

　　(3)應(yīng)繳納土地增值稅=600×50%-400×15%=240(萬元)

　　三、應(yīng)稅收入的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入、②實(shí)物收入、③其他收入。

　　四、扣除項目的確定

　　(一)新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、②前期工程費(fèi)、③建筑安裝工程費(fèi)、④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、⑤公共配套設(shè)施費(fèi)、⑥開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

　　相關(guān)推薦：

　　2013年注冊會計師考試預(yù)習(xí)計劃表

　　2012注冊會計師考試成績查詢通知

　　2012注冊會計師成績查詢免費(fèi)提醒