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            2011年注冊會計師考試《稅法》預習講義(66)

            2011注冊會計師考試預計將于9月10日-11日舉行,考試吧提供了“2011年注冊會計師考試《稅法》預習講義”,幫助考生梳理知識點。

              第八節(jié) 征收管理

              一、納稅地點與申報時間:

              納稅地點:房地產所在地

              申報時間:納稅人簽訂房地產轉讓合同后7日內

              二、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

              (一)土地增值稅的清算條件

              1.符合下列情形之一的,納稅人應當進行土地增值稅的清算:

              (1)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

              (2)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

              (3)直接轉讓土地使用權的。

              2.符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算:

              (1)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

              (2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

              (3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

              (4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。

              【例題·多選題】下列情形中,納稅人應當進行土地增值稅清算的有( )。

              A.直接轉讓土地使用權的

              B.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的

              C.房地產開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的

              D.取得銷售(預售)許可證2年仍未銷售完的

              [答疑編號346080304]

              『正確答案』ABC

              『答案解析』D選項,取得銷售(預售)許可證3年仍未銷售完的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

              (二)納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料及審核:

              1.土地增值稅清算表及其附表。

              2.房地產開發(fā)項目清算說明。

              3.項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

              (4)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目,還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

              (三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

              1.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等,發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。

              2.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產權未產生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。

              (四)土地增值稅的扣除項目

              房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施,按以下原則處理:

              (1)建成后產權屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費用可以扣除;

              (2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,其成本、費用可以扣除;

              (3)建成后有償轉讓的,應計算收入,并準予扣除成本、費用。

              (4)房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用,除另有規(guī)定外,不得扣除。

              【例題·單選題】清算土地增值稅時,房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設施,其成本費用可以扣除的情形是( )。

              A.建成后開發(fā)企業(yè)轉為自用的

              B.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

              C.建成后直接贈與其他企業(yè)的

              D.建成后產權屬于全體業(yè)主的

              [答疑編號346080305]

              『正確答案』D

              『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項目。建成后產權屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費用可以扣除。

              (五)核定征收:5個條件

              本章把握的要點:

              1.征稅范圍

              2.扣除項目

              3.土地增值稅應納稅額計算

              4.房地產企業(yè)的清算

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