考點：提存

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.提存的原因

　　2.提存的法律效果

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★

　　復(fù)習(xí)程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設(shè)考點。

　　【主要考點】：提存

　　1.提存的原因

　　《合同法》規(guī)定，有下列情形之一，難以履行債務(wù)的，債務(wù)人可以將標(biāo)的物提存：

　　(1)債權(quán)人無正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng);

　　(2)債權(quán)人下落不明;

　　(3)債權(quán)人死亡未確定繼承人或者喪失民事行為能力未確定監(jiān)護人;

　　(4)法律規(guī)定的其他情形。

　　【解釋】提存，就相當(dāng)于是債務(wù)人按照約定履行了義務(wù)，因此導(dǎo)致合同的權(quán)利義務(wù)終止。

　　2.提存的法律效果

　　標(biāo)的物提存后，其風(fēng)險由債權(quán)人承擔(dān)，孳息歸債權(quán)人所有，提存費用由債權(quán)人負擔(dān)。債權(quán)人自提存之日起5年內(nèi)不領(lǐng)取提存物的，提存物扣除提存費用后歸國家所有。

　　【解釋】注意提存后，標(biāo)的物的“風(fēng)險、孳息、提存費用”都歸屬“債權(quán)人”。

　　考點：違約責(zé)任

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.承擔(dān)違約責(zé)任的方式

　　2.免責(zé)事由

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★★

　　復(fù)習(xí)程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題與主觀題的常設(shè)考點。

　　【主要考點】：違約責(zé)任

　　1.承擔(dān)違約責(zé)任的方式

　　(1)繼續(xù)履行

　　當(dāng)事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事實上不能履行;債務(wù)的標(biāo)的不適合于強制履行或者履行費用過高;債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

　　【解釋】非金錢債務(wù)，就是“金錢債務(wù)之外”的債務(wù)。這類非金錢債務(wù)包括金錢以外的物、行為、智力成果等。比如，我想理個發(fā)，頭型為中分，你說你會這個活，于是我就把頭交給你來理，結(jié)果給我理成了板寸，這就是您履行的“非金錢債務(wù)”不符合約定。

　　(2)補救措施

　　受損害方可以根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，合理選擇要求對方采取修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等補救措施。

　　(3)損害賠償

　�、儋r償損失

　　【解釋】買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。

　�、谥Ц哆`約金

　　【解釋】當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　�、鄱ń鹆P則

　　【解釋1】違約金條款與定金罰則，不可同時適用。

　　【解釋2】定金與賠償金的關(guān)系：買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。

　　2.法定免責(zé)事由——不可抗力

　　(1)根據(jù)不可抗力的影響，全部或部分免責(zé);遲延履行后發(fā)生不可抗力，不能免責(zé)。

　　(2)主張不可抗力一方應(yīng)當(dāng)：①及時通報合同不能履行或遲延履行、部分履行的事由;②取得不可抗力的證明。

　　考點：買賣合同中標(biāo)的物的風(fēng)險承擔(dān)

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　買賣合同中標(biāo)的物的風(fēng)險承擔(dān)

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★★

　　復(fù)習(xí)程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題與主觀題的常設(shè)考點。

　　【主要考點】：買賣合同中標(biāo)的物的風(fēng)險承擔(dān)

　　(1)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

　　【解釋】所有權(quán)轉(zhuǎn)移≠標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移;因為二者都有“除外規(guī)定”。

　　(2)因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險。

　　(3)出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險自合同成立時起由買受人承擔(dān)。

　　【解釋】上述規(guī)定是“路貨交易”，即標(biāo)的物正在運輸，然后當(dāng)事人才簽訂合同。而如果當(dāng)事人先簽訂合同，然后再找人運輸貨物至約定的交付地點，此時標(biāo)的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移規(guī)定是：交付(運至交付地點)之前風(fēng)險屬于出賣人，交付之后風(fēng)險屬于買受人;而如果當(dāng)事人并沒有約定“交付地點”，則出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運人之后，風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買受人。

　　(4)當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標(biāo)的物需要運輸?shù)�，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。

　　(5)出賣人按照約定或者依照規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。

　　(6)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

　　考點：商品房買賣合同

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　商品房買賣合同

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復(fù)習(xí)程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題與主觀題的常設(shè)考點。

　　【主要考點】：商品房買賣合同

　　(1)有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(2)出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(3)拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　【解釋】在這種情況下，法律更側(cè)重于保護“被拆遷人”的利益。

　　(4)商品房買賣合同中解除權(quán)行使的情形：

　�、僖蚍课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的;

　　②因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的;

　�、鄯课萏變�(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

　�、艹鲑u人遲延交房或買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　　⑤約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　(5)在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人在請求解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　　①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　�、酃室怆[瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　�、芄室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

　�、莨室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　【解釋】注意掌握出賣人支付“懲罰性賠償金”的幾種情形，主要是因為出賣人有欺詐行為。

　　考點：贈與合同

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.贈與合同概述

　　2.贈與合同的撤銷

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復(fù)習(xí)程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設(shè)考點。

　　【主要考點】：贈與合同

　　1.贈與合同概述

　　【解釋】贈與合同是單務(wù)、無償、諾成合同。

　　(1)贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔(dān)責(zé)任。附義務(wù)的贈與，贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　(2)贈與人的經(jīng)濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或家庭生活的，可不再履行贈與義務(wù)。

　　2.贈與合同的撤銷

　　(1)任意撤銷。

　　贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，但具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同不得撤銷。

　　(2)法定撤銷。

　　【解釋】如果屬于法定撤銷，無論贈與財產(chǎn)的權(quán)利是否轉(zhuǎn)移，贈與是否具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)或者經(jīng)過公證，贈與人均可以撤銷。

　　法定撤銷的情形：

　�、賴乐厍趾�贈與人或者贈與人的近親屬;

　�、趯�贈與人有撫養(yǎng)義務(wù)而不履行;

　�、鄄宦男匈浥c合同約定的義務(wù)。

　　(3)撤銷權(quán)。

　�、儋浥c人的撤銷權(quán)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起1年內(nèi)行使。

　�、谫浥c人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起6個月內(nèi)行使。

　　【解釋】撤銷權(quán)的行使主體不同，法律規(guī)定的期限也不同。

　　考點：租賃合同

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.租賃合同的期限

　　2.維修義務(wù)

　　3.租金支付期限

　　4.買賣不破租賃

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復(fù)習(xí)程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設(shè)考點。

　　【主要考點】：租賃合同

　　1.租賃合同的期限

　　(1)租賃合同期限不得超過20年。

　　租賃合同屬于臨時性使用合同，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

　　(2)不定期租賃。

　�、僮赓U期限6個月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　②當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　�、圩赓U期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃合同為不定期。

　　【解釋】不定期租賃合同，當(dāng)事人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　2.維修義務(wù)

　　出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

　　【解釋】融資租賃合同中，承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。

　　3.租金支付期限

　　對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法有關(guān)規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。

　　4.買賣不破租賃

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

　　【解釋】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　【解釋】只有在房屋租賃中承租人才有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

　　考點：融資租賃合同

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.融資租賃合同的認定及效力

　　2.合同的履行和租賃物的公示

　　3.合同的解除

　　4.雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復(fù)習(xí)程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設(shè)考點。

　　【主要考點】：融資租賃合同

　　1.融資租賃合同的認定及效力

　　(1)售后回租交易按融資租賃法律關(guān)系定性

　　承租人將其自有物出賣給出租人;再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

　　(2)無租賃物的經(jīng)營許可，融資租賃合同效力認定

　　根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，承租人對于租賃物的經(jīng)營使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可的，人民法院不應(yīng)僅以出租人未取得行政許可為由認定融資租賃合同無效(有效)。

　　2.合同的履行和租賃物的公示

　　(1)租賃物風(fēng)險承擔(dān)

　　承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外(約定優(yōu)先)。

　　(2)承租人拒絕受領(lǐng)租賃物權(quán)利

　　出賣人違反合同約定的向承租人交付標(biāo)的物的義務(wù)，承租人因下列情形之一拒絕受領(lǐng)租賃物的，人民法院應(yīng)予支持：

　�、僮赓U物嚴重不符合約定的;

　�、诔鲑u人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物，經(jīng)承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。

　　(3)出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。

　　(4)承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

　　(5)第三人善意取得租賃物性質(zhì)認定

　　①第三人善意取得租賃物

　　承租人或者租賃物的實際使用人，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)物權(quán)法第106條的規(guī)定取得租賃物的所有權(quán)或者其他物權(quán)，出租人主張第三人物權(quán)權(quán)利不成立的，人民法院不予支持(第三人可以根據(jù)善意取得制度，享有物權(quán))

　　②出租人對租賃物的物權(quán)保障。但有下列情形之一第三人不享有相應(yīng)物權(quán)：

　　出租人已在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識，第三人在與承租人交易時知道或者應(yīng)當(dāng)知道該物為租賃物的;

　　出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關(guān)依法辦理抵押權(quán)登記的;

　　第三人與承租人交易時，未按照法律、行政法規(guī)、行業(yè)或者地區(qū)主管部門的規(guī)定在相應(yīng)機構(gòu)進行融資租賃交易查詢的;

　　出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物的其他情形。

　　3.合同的解除

　　(1)出租人法定解除權(quán)

　　出租人可以單方請求法院解除融資租賃合同情形：

　�、俪凶馊宋唇�(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的;

　�、诔凶馊宋窗凑蘸贤�約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的;

　�、酆贤瑢τ谇犯蹲饨鸾獬�合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達到兩期以上，或者數(shù)額達到全部租金百分之十五以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的;

　�、艹凶馊诉`反合同約定，致使合同目的不能實現(xiàn)的其他情形。

　　(2)承租人法定解除權(quán)

　　因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

　　4.雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

　　(1)在融資租賃合同中，承租人承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)。

　　(2)在融資租賃合同中，承租人占有租賃物期間。租賃物造成第三人的人身傷害或者財產(chǎn)損害的，出租人對第三人不承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(3)在融資租賃合同中，出租人和承租人對租賃期間屆滿租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸“出租人”。

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