(三)地役權

　　1.地役權概述

　　地役權，是指不動產(chǎn)權利人(包括土地所有人、地上權人以及土地的承租人)，為了自己利用不動產(chǎn)的方便或者不動產(chǎn)利用價值的提高，通過約定得以利用他人不動產(chǎn)的權利。其中為他人不動產(chǎn)利用提供便利的不動產(chǎn)稱為供役地，而享有地役權的不動產(chǎn)稱為需役地。可以設立地役權的不動產(chǎn)不局限于土地，還包括建筑物和其他工作物。

　　注意：地役權包括：取水權、通行權、眺望權等等。

　　【例題·多選題】甲公司與乙公司相鄰。甲公司為通行方便，與乙公司達成協(xié)議：甲公司借用乙公司的部分道路，甲公司每年向乙公司支付一定費用。下列說法正確的有(　)。

　　A.甲公司在乙公司的土地上設立了通行地役權

　　B.甲公司的土地稱為需役地

　　C.乙公司的土地稱為供役地

　　D.如果甲公司和乙公司不相鄰，則不能設立地役權

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考核點是地役權的概念。地役權中的供役地和需役地之間并不要求相鄰。

　　(1)與一般的用益物權不同，地役權具有從屬性和不可分性。①地役權不得與需役地相分離單獨轉讓。②地役權不得與需役地的所有權或使用權相分離，作為其他權利的標的，如不得單獨設定抵押。

　　(2)地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　【考題·多選題】根據(jù)物權法律制度的規(guī)定，下列物權變動中，以登記為變動要件的有(　)。(2009年試題·新)

　　A.甲公司將一幅土地的建設用地使用權轉讓給乙公司

　　B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設定地役權

　　C.甲公司將一架飛機的所有權轉讓給乙公司

　　D.自然人丙將其繼承的房屋轉讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考核點是物權變動。根據(jù)規(guī)定，建設用地使用權自登記時設立。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記;因此選項A正確。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人;因此選項B不對。船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人;因此選項C不對。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力;但是繼承人處分該不動產(chǎn)時，應當辦理登記;因此選項D正確。

　　2.地役權與其他用益物權的關系

　　(1)土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。

　　(2)土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。(用益物權對所有權的限制)

　　(3)以土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。

　　3.地役權的效力

　　(1)地役權人有利用供役地及從事必要附屬行為的權利。

　　(2)地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

　　(3)如果地役權人濫用地役權或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用的，供役地權利人有權解除合同使得地役權消滅。

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