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　　不能抵押的財產(chǎn)

　　(1)土地所有權(quán);

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。這里的例外有兩處：一是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

　　(3)學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等以共益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施;

　　提示：當(dāng)事人以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。

　　(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

　　(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。

　　提示：已經(jīng)設(shè)定抵押的財產(chǎn)被查封、扣壓的，不影響抵押權(quán)的效力。

　　4、抵押登記

　　(1)登記是抵押權(quán)的生效條件(.必須登記的)

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定有：一、建筑物和其他土地附著物;二、建設(shè)用地使用權(quán);三、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);四、正在建造的建筑物。

　　只有上述四種財產(chǎn)必須辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

　　(2)登記為對抗第三人的效力(可以不登記)

　　當(dāng)事人以《物權(quán)法》規(guī)定的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設(shè)定抵押，或者以《物權(quán)法》規(guī)定的動產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。因此，對這些財產(chǎn)是否進(jìn)行抵押登記，完全由當(dāng)事人決定。抵押合同自簽訂之日起成立并生效，只是未登記的，不能對抗善意第三人。

　　(三)抵押權(quán)的效力

　　1、抵押物的占有權(quán)。一般情況下，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的孳息。但是，債務(wù)人不履行到期債務(wù)致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息。但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

　　舉例：甲、乙企業(yè)簽訂10萬元的買賣合同，甲企業(yè)以自己空置廠房設(shè)定抵押。債務(wù)人甲企業(yè)到期不能支付貨款，該廠房于2008年1月1日被人民法院依法扣押。自扣押之日起，債權(quán)人乙企業(yè)有權(quán)收取該廠房出租得的租金。(法定孳息)。

　　2、抵押人對抵押物的處分權(quán)

　　(1)抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

　　提示：抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要生效是以抵押權(quán)人的同意為條件的。

　　(2)如果抵押物未經(jīng)登記的，則抵押權(quán)不能對抗善意第三人。因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(3)抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響。

　　3、抵押人對抵押物的收益權(quán)

　　(1)先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先

　　抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已經(jīng)抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人“未告知”承租人財產(chǎn)已經(jīng)抵押的，“抵押人”對承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人“已經(jīng)書面告知”承租人該財產(chǎn)已經(jīng)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由“承租人自己”承擔(dān)。

　　(2)先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先

　　抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

　　【案例】甲、乙簽訂房屋租賃合同，甲將自己的房屋出租給乙，租賃期間為2008年1月1日-2008年12月31日。4月1日，甲以該房屋作抵押向丙借款100萬元，借款期限為6個月，抵押時甲書面告知了承租人乙。10月1日，由于甲到期不能清償債務(wù)，經(jīng)拍賣，房屋轉(zhuǎn)移給丁。根據(jù)規(guī)定，對于先出租后抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期限內(nèi)(2008年12月31日前)對抵押權(quán)的受讓人丁繼續(xù)有效。

　　4、抵押權(quán)人的權(quán)利

　　(1)保全抵押物

　　如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害，抵押權(quán)人有權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。

　　(2)放棄抵押權(quán)

　　主債務(wù)人以自己的財產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

　　【案例】a企業(yè)向b銀行貸款100萬元，a企業(yè)以機(jī)器設(shè)備設(shè)定抵押，同時c企業(yè)以廠房設(shè)定抵押。如果債權(quán)人b銀行放棄“主債務(wù)人”a企業(yè)提供的抵押，則c企業(yè)在其放棄權(quán)利的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。

　　(3)抵押權(quán)的變更

　　抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人“書面同意”，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

　　(4)優(yōu)先受償權(quán)

　　在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先于普通債權(quán)人受償。抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物的價款不足清償債權(quán)的，不足清償?shù)牟糠钟蓚鶆?wù)人按普通債權(quán)清償。