【典型例題分析】

【例1】某內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商用樓出售給B公司，取得銷售收入5000萬(wàn)元，公司繳納了有關(guān)稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅稅率5％，印花稅稅率0.5‰，城建稅稅率7％，教育費(fèi)附加3％），已知該公司為取得土地使用權(quán)支付地價(jià)款500萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用150萬(wàn)元（其中業(yè)務(wù)招待費(fèi)20萬(wàn)元，不含印花稅），銷售費(fèi)用80萬(wàn)元（含廣告費(fèi)50萬(wàn)元），財(cái)務(wù)費(fèi)用120萬(wàn)元（均為利息支出為120萬(wàn)元，并且支付的利息比同期銀行貸款利率計(jì)算的利息多出10萬(wàn)元），該公司所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5％。則：

（1）則該公司應(yīng)繳納土地增值稅（701.75）萬(wàn)元。

（2）則該公司應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（555.3075）萬(wàn)元。

（3）B公司繳納的契稅（150）萬(wàn)元（契稅稅率3％）。

□土地增值稅計(jì)算過(guò)程如下：

1、收入總額＝5000萬(wàn)元

2、扣除項(xiàng)目金額＝2885萬(wàn)元

（1）地價(jià)款＝500萬(wàn)元

（2）開(kāi)發(fā)成本＝1500萬(wàn)元

（3）開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝110＋（500＋1500）×5％＝210萬(wàn)元

（4）稅費(fèi)＝250＋25＝275萬(wàn)元

（5）加扣費(fèi)用＝（500＋1500）×20％＝400萬(wàn)元

3、增值額＝5000－2885＝2115萬(wàn)元

4、增值率＝2115÷2885＝73％

5、應(yīng)納稅額＝2115×40％－2885×5％＝701.75萬(wàn)元　

□企業(yè)所得稅計(jì)算過(guò)程如下：

1、收入總額＝5000萬(wàn)元

2、準(zhǔn)予扣除的成本＝500＋1500＝2000（萬(wàn)元）

3、準(zhǔn)予扣除的稅金及附加＝250（營(yíng)業(yè)稅）＋25（城建稅及附加）＋2.5（印花稅）＋701.75（土地增值稅）＝979.25（萬(wàn)元）

4、準(zhǔn)予扣除的費(fèi)用＝150＋80＋120－（2＋10）＝338（萬(wàn)元）

5、應(yīng)納稅所得額＝5000－2000－979.25－338＝1682.75（萬(wàn)元）

6、應(yīng)納企業(yè)所得稅＝1682.75×33％＝555.3075（萬(wàn)元）

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造出售普通住宅

【例2】某內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一棟普通住宅進(jìn)行銷售，銷售收入800萬(wàn)元，支付地價(jià)款100萬(wàn)元，建筑成本420萬(wàn)元，支付銀行利息30萬(wàn)元（該借款用于其他工程），并按規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除額為10％。則該公司應(yīng)繳納土地增值稅（0）萬(wàn)元。

計(jì)算過(guò)程如下：

收入總額＝800萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額＝100＋420＋（100＋420）×10％＋44＋（100＋420）×20％＝720（萬(wàn)元）

增值額＝800－720＝80（萬(wàn)元）

增值率＝80÷720＝11.11％＜20％　　

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售并且增值率≤20％的，免稅