四、土地增值稅的計算方法

（一）收入額的確定

即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括貨幣收入、實物收入、無形資產(chǎn)收入、有價證券等，按照有關(guān)規(guī)定代收的各種費用不屬于收入。

（二）扣除項目金額的確定－－掌握

1、支付的地價款

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

（1）能認定利息的：　利息＋（1＋2）×5％以內(nèi)

（2）不能認定利息的：（1＋2）×10％以內(nèi)

4、稅金

（1）營業(yè)稅：銷售收入×5％

（2）城建稅：營業(yè)稅×（7、5、1％）

（3）教育費附加：營業(yè)稅×3％

（4）印花稅（房地產(chǎn)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰）：銷售收入×0.5‰

另外，契稅、個人所得稅不得扣除

5、加扣費用（僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并開發(fā)房地產(chǎn)的情形）

　　加扣費用＝（1＋2）×20％

扣除項目金額合計＝1＋…＋5

（三）增值額

　增值額＝收入總額－扣除項目金額

（四）增值率

　增值率＝增值額÷扣除項目金額×100％

（五）計算應(yīng)納土地增值稅

應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×扣除率

【同步練習題】

【例1－1】下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是（　�。�。 　

【例1－2】下列行為中，應(yīng)繳納契稅的是（　�。�。
　　A.出讓國有土地　B.轉(zhuǎn)讓非國有土地C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
　　D.國家機關(guān)將房產(chǎn)無償劃撥給下屬事業(yè)單位E.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)直接贈與某足球俱樂部
　　F.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)通過國家機關(guān)贈與教育部門

【例2－1】下列房地產(chǎn)的各項行為中，應(yīng)該繳納土地增值稅的有（　�。�。

【例2－2】下列各項行為中，應(yīng)該繳納契稅的有（　�。�。
　　A.以房地產(chǎn)作價入股進行投資或作為聯(lián)營B.雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
　　C.對被兼并（合并）企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并（合并）企業(yè)的
　　D.對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的
　　E.房地產(chǎn)出租，出租人取得了收入

【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目，取得土地使用權(quán)支付200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為360萬元，開發(fā)費用的扣除比例為8％。計算土地增值稅時，兩項支出允許扣除的金額為（　�。┤f元。

【例4】按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定：

（1）內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是（　�。�。

（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是（　�。�。

（3）內(nèi)資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是（　�。�。

（4）外資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是（　�。�。

　　A.營業(yè)稅　B.城建稅　C.教育費附加D.印花稅　E.契稅　　F.個人所得稅

【例5】某單位轉(zhuǎn)讓一棟已使用過的樓房，售價500萬元。該樓房原價600萬元，已提折舊400萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該樓房重置成本為800萬元，成新折扣率為五成。轉(zhuǎn)讓時繳納各種稅費共27.5萬元（含評估費0.5萬元）。該單位應(yīng)繳納的土地增值稅是（21.75）萬元。

【例6】下列行為中，不征收土地增值稅的是（　　）。
　　A.轉(zhuǎn)讓集體土地的行為　　　　　B.土地使用權(quán)所有人將土地使用權(quán)贈與直系親屬的行為
　　C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為　　D.土地使用權(quán)所有人通過國家機關(guān)將其贈與教育事業(yè)

【例7】個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需繳納土地增值稅時，如果房屋坐落地與納稅人居住地不一致，則納稅地點為（�。�。
　 A.納稅人居住地　　　　B.納稅人戶口所在地　C.房地產(chǎn)坐落地　　D.辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所在地

【例8】按照現(xiàn)行規(guī)定,下列證件和資料屬于納稅人申報繳納土地增值稅時必須向主管稅務(wù)機關(guān)提供的是（）。
　　A.工商營業(yè)執(zhí)照原件　B.土地使用權(quán)證書C.房地產(chǎn)評估報告
　　D.稅務(wù)登記證原件E.所得稅完稅憑證