第四章　房地產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

　　一、房地產(chǎn)的概念

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地;單純的建筑物;土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。在國外一般稱之為不動產(chǎn)。

　　1、實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。

　　2、權(quán)益(物權(quán))是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。

　　3、區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括他與重要場所的距離。距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。

　　二、房地產(chǎn)的特征

　　(一)位置固定性：房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。

　　(二)耐用性：從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。建筑物一經(jīng)建造完成，其壽命是相當(dāng)長的。

　　(三)影響因素多樣性：房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。

　　(四)投資大量性：其投資數(shù)額是可觀的。

　　(五)保值增值趨勢

　　三、房地產(chǎn)評估程序

　　(一)明確評估基本事項：明確評估本身、目的、基準日。

　　(二)擬定評估工作方案(三)實地勘查搜集資料

　　(四)選用評估方法評定估算：假設(shè)開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、基準地價修正法等。(房地產(chǎn)專用法)

　　(五)確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告

　　第二節(jié)　土地使用權(quán)評估的特點

　　一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)

　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

　　土地資產(chǎn)可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。

　　二、土地的分類及其特性

　　(一)土地資產(chǎn)及其分類

　　從評估角度，土地是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個立體的概念，可以從縱橫兩方面認識。

　　1、按社會經(jīng)濟用途2、按經(jīng)濟地理位置3、按所有權(quán)歸屬4、按利用程度5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢

　　(二)土地資產(chǎn)的特性

　　土地資產(chǎn)的特性，包括自然特性和經(jīng)濟特性兩個方面。

　　土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：1、土地面積的有限性。2、土地空間位置的固定性。3、土地使用價值的永續(xù)性和增值性。4、土地的不可替代性。

　　土地的經(jīng)濟特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1、用途多樣性。

　　2、經(jīng)濟地理位置的可變性。(2005年4月考過選擇)

　　3、可壟斷性。土地資產(chǎn)的可壟斷性構(gòu)成了土地資產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)。

　　三、土地資產(chǎn)價格體系

　　(一)土地資產(chǎn)價格類型

　　1、基準地價�；鶞实貎r是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準價格。

　　基準地價評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的。

　　定義中可以看到：

　　(1)基準地價是一個區(qū)域性的平均低價，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段地價的平均值;

　　(2)基準地價是各類用地的平均地價，即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價;

　　(3)基準地價市政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市(縣)的土地使用權(quán)價格;

　　(4)基準地價是單位土地面積的地價。

　　2、標(biāo)定地價。

　　標(biāo)定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

　　定義中可以看到：(1)標(biāo)定地價市政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價;

　　(2)在一般情況下，標(biāo)定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估;

　　(3)標(biāo)定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。

　　3、土地使用權(quán)出讓底價。

　　土地使用權(quán)出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標(biāo)準。

　　4、轉(zhuǎn)讓價格。

　　地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是使用者將以取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。

　　5、出租價格。

　　地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)有兩種形態(tài)。

　　(1)土地使用者之間所形成的租金價格。

　　(2)國家與土地使用者之間形成的租金價格。

　　除上述地價外，還有土地交易成交價格、抵押價格等。

　　基準地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓價格之間，既有區(qū)別又有聯(lián)系。

　　它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。

　　基準地價是標(biāo)定地價評估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。

　　基準地價和標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價的主要區(qū)別是，前者是大面積評估的區(qū)域平均地價，后兩者則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價。

　　土地使用權(quán)出讓底價和標(biāo)定地價也是有區(qū)別的，土地使用權(quán)出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地(含成片出讓土地)的地價，即土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標(biāo)價;標(biāo)定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的宗地的評估地價。

　　標(biāo)定地價是政府認定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

　　目前我國城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。

　　一級市場亦稱政府批租市場，是政府壟斷市場。

　　二級市場是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和，在國家法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競爭。

　　(二)土地資產(chǎn)價格的特點

　　1、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。

　　2、土地價格主要由土地的需求決定。

　　3、土地價格具有明顯的區(qū)域性。

　　4、土地價格的上漲性。①土地需求上升;②資本的邊際收益率會下降。

　　四、影響地產(chǎn)價格的因素

　　(一)一般因素

　　影響地價的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。

　　1、行政因素。

　　2、社會因素。

　　3、經(jīng)濟因素。(1)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。(2)居民收入和消費水平。(3)物價變動。

　　(4)儲蓄和投資水平、財政收支和金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

　　4、其他一般因素。

　　(二)區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。

　　1、影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素。

　　(1)商業(yè)繁華程度。(2)交通便捷度。(3)環(huán)境優(yōu)劣度。(4)規(guī)劃限制。(5)其他因素。

　　2、影響住宅用地價格的區(qū)域因素。

　　(1)位置。(2)交通便捷度。(3)基礎(chǔ)設(shè)施保證度。(4)公用設(shè)施完備度。(5)環(huán)境質(zhì)量度。(6)規(guī)劃限制。

　　建筑高度是指地上建筑物可達及的最高高度，建筑物的高度應(yīng)在城市規(guī)劃規(guī)定的建筑高度以下(包括相等)。

　　建筑密度是指一塊土地上底層建筑面積與全部土地面積的百分比。建筑密度亦稱建筑覆蓋率。

　　容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

　　影響我國工業(yè)用地的區(qū)域因素。(1)交通便捷度。(2)基礎(chǔ)設(shè)施完善度。(3)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。(4)環(huán)境質(zhì)量。(5)規(guī)劃限制。(6)其他原因。

　　(三)個別因素：1、位置因素。2、地形地質(zhì)因素。3、面積因素。4、地塊形狀因素。主要表現(xiàn)在寬、深的比例。5、土地利用因素。(2006年4月考過簡答)

　　主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就會相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價格的增加。

　　由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實際支付地價的能力也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的地價在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地價，而工業(yè)用地的地價要高于工業(yè)用地的地價。

　　五、土地使用權(quán)評估的原則

　　(一)替代原則

　　概括如下：1、土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格決定。

　　2、土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定。

　　3、土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

　　由于土地的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在土地估價時很難找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。

　　(二)最有效使用原則

　　土地具有用途的多樣性。

　　土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

　　應(yīng)注意：1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中最適宜用途來確定。

　　2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強度。如地塊的建筑密度、容積率等。

　　3、應(yīng)用這一原則時，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

　　(三)變動原則

　　(四)供需原則：1、價格獨占性較強。2、替代性有限。

　　(五)貢獻原則

　　第三節(jié)　土地權(quán)屬及其處置

　　一、土地權(quán)屬的類型

　　(一)土地所有權(quán)：全民所有制和勞動群眾集體所有制。

　　(二)劃撥土地使用權(quán)：單獨的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

　　以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨設(shè)定抵押權(quán)。

　　劃撥土地使用權(quán)不得單獨租賃。

　　(三)出讓土地使用權(quán)

　　商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。(不允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓)

　　以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照出讓合同的約定，已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。

　　土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別確定：1、居住用地70年;2、工業(yè)用地50年;3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;5、綜合或者其他用地50年。

　　(四)集體土地所有權(quán)

　　二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置

　　(一)土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定

　　(二)土地權(quán)屬處置方式：出讓方式，直接投資入股方式，租賃方式。

　　第四節(jié)　土地使用權(quán)評估的方法

　　一、市場法

　　(一)市場法及其適用條件

　　市場法也稱市場比較法，是將待估土地與近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。

　　(二)市場法應(yīng)用的步驟與過程

　　1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

　　選取的供比較參照的交易案例，與待估土地應(yīng)具有相關(guān)性和替代性，應(yīng)符合下列要求：(1)與待估土地用途應(yīng)相同。(2)與待估土地交易類型應(yīng)相同。(3)交易案理應(yīng)為正常交易或可修正為正常交易。(4)與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及個別條件要相近。(5)交易時間與待估土地的股價期日應(yīng)接近或可以進行比較修正。

　　2、進行交易情況的修正。(1)有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。(2)交易時有特別動機，如急于出售或購買。(3)買方或賣方不了解市場行情。(4)其他特殊交易情形。

　　3、進行交易時間的修正。

　　4、進行區(qū)域因素修正。

　　5、進行個別因素修正。

　　6、確定待估土地評估值。可采用算術(shù)平均法、加權(quán)平均法、中位數(shù)法或眾數(shù)法處理。

　　(三)市場法案例(2006年4月考過計算)

　　1、地價指數(shù)修正。2、區(qū)域因素修正系數(shù)。3、個別因素修正系數(shù)。4、因素修正及地價計算。

　　(四)基準地價系數(shù)修正法

　　基準地價系數(shù)修正法是市場法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣�府頒布的基準地價作為參照物(比較案例)，對其各種因素進行系數(shù)修正，求得待估土地評估值的一種方法。

　　二、收益法

　　(一)收益法的應(yīng)用形式

　　土地使用權(quán)評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預(yù)測土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。

　　(二)土地收益額及其估算

　　實際收益是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經(jīng)營能力等對實際收益的影響較大。

　　客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據(jù)。

　　土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益，還要包括無形收益。

　　土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。

　　以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純收益時，通常按下列步驟進行：1、計算總收入。2、求取總費用。(此處不包括利息)3、求取總收益。4、確定房屋純收益。房屋現(xiàn)值=房屋重置全價-年貶值額×已使用年數(shù)5、求取土地純收益。

　　(三)土地還原利率及其估算

　　土地還原利率實際上是土地投資報酬率。

　　1、利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。

　　2、通過完全利率(無風(fēng)險收益率)加上風(fēng)險調(diào)整值(風(fēng)險收益率)的方法求取還原利率。還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值

　　3、各種投資及其風(fēng)險、收益率排序插入法。

　　(四)土地收益年限及其測算

　　土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。

　　土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。

　　三、成本法

　　(一)成本法及其適用范圍

　　成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。

　　評估值(土地價格)=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時采用。

　　同時可在對既無收益有很少有交易情況的公園、學(xué)校、公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地評估時采用。

　　(二)成本法評估的步驟

　　1、估算土地取得費。

　　(1)征用集體土地。包括土地補償費、附著物和青苗補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、安置補助費等。

　　(2)購買和征用城市舊有土地。

　　2、估算土地開發(fā)費。

　　(1)基礎(chǔ)設(shè)施配套費。“三通一平”即通路、通水、通電，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。(正常應(yīng)按“七通一平”計算)(2)公共事業(yè)建設(shè)配套費。(3)小區(qū)開發(fā)配套費。

　　3、估算稅費。主要包括耕地占用稅、土地管理和土地增值稅等。

　　耕地占用稅包含在土地取得費中，土地增值稅在集體土地征為國有土地時不考慮。

　　4、估算利息。計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。

　　5、估算利潤。利潤是投資開發(fā)商投資的回報，利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，并通過合理的利潤率計算。

　　6、估算土地增值收益。

　　(1)土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×增值收益率。(2)按補交出讓金的40%計算。(3)直接采用土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準。

　　7、估算土地使用權(quán)評估值。