3、修復(fù)費(fèi)用法。(修復(fù)費(fèi)用大小即貶值額)

　　直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的，必須摒棄。這是因?yàn)椋旱谝�，折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗第二，折舊年限的確定。第三，折舊年限的確定基礎(chǔ)與評(píng)估中成新率的確定基礎(chǔ)——損耗本身，具有差異性。第四，資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員根據(jù)實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時(shí)當(dāng)然可以采用折舊年限。

　　三、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　(一)運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序：1、確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本;2、確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限;3、估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值;4、計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

　　(二)成本法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　優(yōu)點(diǎn)：1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理;2、有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估;3、在不易計(jì)算資產(chǎn)未來(lái)收益或難以取得市場(chǎng)參照物條件下可廣泛地應(yīng)用;4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

　　缺點(diǎn)：1、工作量大;2、它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性;3、經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。

　　第三節(jié)　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　(一)收益法的含義

　　收益法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)，資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。

　　(二)收益法應(yīng)用的前提條件：1、被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn);2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的;3、被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

　　二、收益法應(yīng)用的形式：

　　(一)資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的情況

　　(二)資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況：

　　1、未來(lái)收益年金化的情況(2001年考過(guò)選擇)

　　所有的資產(chǎn)評(píng)估，其未來(lái)預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進(jìn)行評(píng)估，步驟如下：(約當(dāng)年金法)

　　第一步，預(yù)測(cè)該項(xiàng)資產(chǎn)未來(lái)若干年(一般為5年左右)的收益額，并折現(xiàn)求和。

　　第二步，通過(guò)折現(xiàn)值之和求取年等職收益額。

　　第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)行資本化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值。

　　2、未來(lái)收益不等額的情形

　　資產(chǎn)評(píng)估值(預(yù)期收益現(xiàn)值)=∑前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)(即復(fù)利現(xiàn)值系數(shù))

　　三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定

　　(一)收益額

　　收益法運(yùn)用中，收益額的確定是關(guān)鍵。

　　收益額是指由被評(píng)估資產(chǎn)在使用過(guò)程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額。

　　1、收益額指的是資產(chǎn)使用帶來(lái)的未來(lái)收益期望值(評(píng)估基準(zhǔn)日以后)，是通過(guò)預(yù)測(cè)分析獲得的。

　　2、收益額必須是由被評(píng)估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來(lái)，切莫張冠李戴。

　　用于資產(chǎn)評(píng)估的收益是資產(chǎn)的客觀收益(正常收益)，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

　　收益額的構(gòu)成：第一，稅后利潤(rùn)，即凈利潤(rùn);第二，現(xiàn)金流量;第三，利潤(rùn)總額。

　　選擇哪一種作為收益額，評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)所評(píng)估資產(chǎn)的類型、特點(diǎn)以及評(píng)估目的決定，重要地是科學(xué)反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率或資本化率口徑保持一致。

　　(二)折現(xiàn)率和資本化率

　　從折現(xiàn)率本身來(lái)說(shuō)，它是一種特定條件下的收益率，說(shuō)明資產(chǎn)取得該項(xiàng)收益的收益率水平。收益率越高，資產(chǎn)評(píng)估值越低。

　　折現(xiàn)率與利率不完全相同，利率是資金的報(bào)酬，折現(xiàn)率是管理的報(bào)酬。

　　折現(xiàn)率應(yīng)包括無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。

　　無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率則是指冒風(fēng)險(xiǎn)取得的報(bào)酬與資產(chǎn)的比率。

　　資本化率(適用年金化形式)與折現(xiàn)率(適用非年金化形式)在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

　　折現(xiàn)率和資本化率在量上未必恒等。

　　(三)收益期限(評(píng)估基準(zhǔn)日以后的期限)

　　收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。

　　四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　(一)收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序：

　　1、收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料;

　　2、計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì);

　　3、預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率和資本化率;

　　4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。

　　(二)收益法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　1、收益法的優(yōu)點(diǎn)是：(1)能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值;

　　(2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。

　　2、收益法的缺點(diǎn)是：(2005年4月32題考過(guò)選擇)

　　(1)預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見因素的影響;

　　(2)在評(píng)估中適用的范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。(也適用于資源類資產(chǎn))

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇

　　一、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系

　　(一)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系

　　共同目標(biāo)就是活得令人信服的可靠的評(píng)估價(jià)值。

　　成本法、收益法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上的。

　　(二)市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別(2006年4月考過(guò)簡(jiǎn)答)

　　1、成本法是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定重新購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場(chǎng)法則是按市場(chǎng)上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。

　　2、市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立價(jià)格，是交易過(guò)程中采用的。

　　3、市場(chǎng)法的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要用被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。

　　4、成本法是按全新資產(chǎn)的購(gòu)建成本和扣除被評(píng)估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗(或貶值)后確定評(píng)估價(jià)值;市場(chǎng)法則是按參照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來(lái)確定評(píng)估值。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇(2002、2004、2006年考過(guò)簡(jiǎn)答)

　　應(yīng)考慮如下幾個(gè)因素：1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與資產(chǎn)評(píng)估方法是兩個(gè)不同層次的概念。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型說(shuō)明“評(píng)什么”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法具有約束性;資產(chǎn)評(píng)估方法說(shuō)明“如何評(píng)”，是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評(píng)估價(jià)值類型。2、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

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