第二章　資產(chǎn)評估的基本方法

　　第一節(jié)　市場法

　　一、市場法及其適用的前提條件

　　(一)市場法的含義

　　市場法也稱市場價(jià)格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法。

　　(二)市場法應(yīng)用的前提條件：1、需要一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。

　　二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式

　　參照物差異調(diào)整因素主要有三個(gè)：一是時(shí)間差異;二是地域差異;三是功能差異。三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)

　　(一)運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序：1、明確評估對象。2、尋找參照物。3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。選擇兩個(gè)或兩個(gè)以上的可比參照物。4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。

　　市場愈活躍，市場法運(yùn)用的空間越大，評估結(jié)論愈準(zhǔn)確。

　　(二)市場法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　優(yōu)點(diǎn)：1、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格;2、評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

　　缺點(diǎn)：1、需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用;2、不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。(市場法的局限 2005年考過選擇)

　　第二節(jié)　成本法

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　(一)成本法的含義

　　成本法是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

　　采用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)：

　　1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。(資產(chǎn)成本和價(jià)值成正比)重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購置一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的。

　　2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，除了市場價(jià)格以外，還有：(1)資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。(2)資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。(3)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　(二)成本法應(yīng)用的前提條件：1、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。2、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。3、成本法要求被評估資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

　　二、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算

　　被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

　　被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率(即考慮三大貶值后的綜合成新率)

　　(一)重置成本及其估算

　　重置成本一般分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。

　　復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原構(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

　　更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。

　　選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本;在無更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。

　　更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異，而對于設(shè)計(jì)、耗費(fèi)、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。無論是跟新重置成本還是復(fù)原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。估算重置成本首選市場詢價(jià)。

　　1、重置核算法

　　重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部構(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

　　直接成本是指可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出部分，如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項(xiàng)目;機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)的設(shè)備購價(jià)、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、人工費(fèi)等項(xiàng)目。

　　間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理、總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。

　　(1)按人工成本比例法計(jì)算。(2)單位價(jià)格法。(3)直接成本百分率法。

　　2、物價(jià)指數(shù)法

　　這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。

　　資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日(或能夠代表評估基準(zhǔn)日)的物價(jià)指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)。

　　定基物價(jià)：制定物價(jià)指數(shù)的基準(zhǔn)是一致的。

　　重置成本=歷史成本×資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)構(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)

　　物價(jià)指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別表現(xiàn)在：(選擇)

　　(1)物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本;而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

　　(2)物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與構(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。

　　一種技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。(重置成本法估算偏低)

　　相同點(diǎn)：二者都是建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上。

　　3、功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。(成本與產(chǎn)量成正比)

　　這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例關(guān)系。

　　4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

　　重置成本=參照物重置成本×(評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照資產(chǎn)年產(chǎn)量)

　　5、統(tǒng)計(jì)分析法。

　　(1)對資產(chǎn)進(jìn)行分類。

　　(2)在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

　　(3)依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成績計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，計(jì)算公式為：K=R'/R　(其中 K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù);R'——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本;R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。)

　　被評估資產(chǎn)重置成本=∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本(即賬面原值)×K

　　(二)實(shí)體性貶值及其估算

　　資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是自產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。

　　1、觀察法，也稱成新率法。是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的實(shí)體性成新率。

　　資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=重置成本×(1-實(shí)體性成新率) (其中實(shí)體性成新率已經(jīng)考慮殘值)

　　2、公式計(jì)算法。(2003年單選15題考過)

　　(1)預(yù)計(jì)殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。

　　(2)總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。

　　總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

　　實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

　　名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時(shí)的年限。

　　實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。

　　實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。

　　當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長;當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限;當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。

　　(三)功能性貶值及其估算

　　功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。

　　1、凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)法

　　功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：

　　(1)將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。(2)計(jì)算二者的差異，確定凈超額(稅后)運(yùn)營成本。(指未來運(yùn)營成本)(3)估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。(尚可使用年限)(4)以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)剩余壽命內(nèi)每年的(凈)超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗(貶值)。

　　被評估資產(chǎn)功能性貶值額=∑(被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù))

　　2、功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值。

　　功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本

　　未來每年凈超額運(yùn)營成本不相等 逐年折算相加求和

　　未來每年凈超額運(yùn)營成本相等 簡化：年凈超額運(yùn)營成本(P/A，r，n)(A——年金，r——折現(xiàn)率，n——剩余壽命)

　　(四)經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算

　　經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

　　(五)成新率及其估算

　　成新率反映評估對象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。

　　該成新率指的是重置成本法運(yùn)用的第二個(gè)公式(即：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本×成新率)中的成新率。

　　1、觀察法。

　　這一成新率是在綜合考慮資產(chǎn)實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等基礎(chǔ)上確定的，而不只是考慮使用磨損和自然損耗的影響。

　　2、使用年限法。

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