作者：李曉峰

　　2002年4月自學(xué)考試《資產(chǎn)評估》試題共分四部分：單項選擇題（30分）、多項選擇題（10分）、簡答題（20分）、計算題（40分）。試題的設(shè)計覆蓋面廣，并且重點突出，既注重對基本理論的考核，也有理論聯(lián)系實際，對實踐操作能力的檢驗。計算分析的題目有一定的綜合性。對四種題型的答題情況具體分析如下：

　　單項選擇題中有60%是對基礎(chǔ)理論知識的考察，其余40%涉及一些實務(wù)和計算�？忌�整體答題情況比較好，滿分30分中，考生的平均得分在20分左右，有不少考生在25分以上，但得滿分的不多，15分以下的也比較少，除了29題正確率較低外，其余各題的正確率基本相當(dāng)，沒有太難的題目。

　　例如第二題：下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是：A、獨立性；B、客觀性；C替代性；D、科學(xué)性。正確的答案是C，從教材中可以直接找到資產(chǎn)評估的工作原則，屬于基礎(chǔ)知識�；蛘吒鶕�(jù)對資產(chǎn)評估工作的了解，應(yīng)該知道資產(chǎn)評估工作必須獨立于委托人和被評估方；運用科學(xué)的技術(shù)方法進(jìn)行評估，客觀地反映評估的結(jié)果，也可以知道答案為C。

　　第29題：在資產(chǎn)評估報告中，應(yīng)說明一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為：A、評估基準(zhǔn)日價格標(biāo)準(zhǔn)；B、評估工作期內(nèi)價格標(biāo)準(zhǔn)；C、評估基準(zhǔn)后一年內(nèi)的價格標(biāo)準(zhǔn)；D、評估工作期后一年內(nèi)的價格標(biāo)準(zhǔn)。正確答案是A，在教材上也不難找到，取價標(biāo)準(zhǔn)是資產(chǎn)評估報告中衡量資產(chǎn)價值的基準(zhǔn)，意義重大。但不少考生選擇了B。多項選擇題答題情況比較差，得分率很低，有一少部分是0分，大部分考生只能得2----4分，6----8分的比較少，沒有滿分，31題答對的相對多一點，但是第34題正確的人寥寥無幾。

　　第34題：我國大城市地價水平高于中小城市地價水平的主要原因在于：A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異；B、城市化程度不同；C、利率水平不同；D、基礎(chǔ)設(shè)施保證程度不同；E、商業(yè)繁華程度不同。正確答案是AB，但大部分考生都多選了后面的三項，尤其是D和E。本題的答案混淆度較高，如果對知識點掌握不熟，很容易出錯。

　　簡答題共三道題，整體答題情況較差，得分率較低，平均得分在10 分左右。其中：

　　第36題8分，得分情況一般，主要分布在4----5分。大部分考生能夠答出資產(chǎn)評估價值的四個特點中三個以上，但不能完整、準(zhǔn)確的對要點作進(jìn)一步的闡述。如解釋資產(chǎn)評估的目的性時，未強(qiáng)調(diào)“在同一時間，同一空間”，對相同的資產(chǎn)，因評估目的不同而適用不同的價值類型，具有不同的目的。又如說明資產(chǎn)評估價值的估計性時，相當(dāng)一部分考生不能準(zhǔn)確表達(dá)出“資產(chǎn)評估是評估機(jī)構(gòu)及人員以客觀事實為依據(jù)，憑借其經(jīng)驗和專業(yè)知識，對資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)行系統(tǒng)分析和邏輯判斷的結(jié)果”這一估計性的本質(zhì)。

　　第37題4分，得分率相對較高，考生一般能回答出資產(chǎn)評估報告對委托方四個作用中的2----3個，但在準(zhǔn)確表述上稍有欠缺。如回答資產(chǎn)評估報告可以作為法庭辯論和裁決時確認(rèn)財產(chǎn)價格的舉證材料這一作用時，很多考生的回答只涉及到有得于法庭裁決，未能真正指明資產(chǎn)評估報告是作為確認(rèn)財產(chǎn)價格的舉證材料而發(fā)揮作用。

　　第38題8 分，得分情況最差。該題設(shè)有2個問題：資產(chǎn)評估基本方法的主要特點和選擇資產(chǎn)評估方法取決的主要因素。在回答前一問題時，考生基本都能回答出資產(chǎn)評估的三類基本方法，但對于三種方法的主要特點，絕大多數(shù)考生沒有切中要點，而是用了大量篇幅回答各種方法的優(yōu)缺點和運用前提，沒有真正切合題意。三種方法的主要特點可簡要歸納為：市場法是以參照物經(jīng)調(diào)整后的成交價格來確定其價值；成本法是以被評估資產(chǎn)的耗費來確定其價值；收益法是以被評估資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來收益不確定其價值，后一小問的回答情況明顯好于前一小問，考生基本能回答也要點的大部分內(nèi)容。

　　計算題共四道題，從整體看得分情況一般。

　　具體來說，第39題得分率較高，半數(shù)以上的考生本題得到滿分12分，約90%的考生能準(zhǔn)確計算出重置成本146.4萬元，而實體性貶值和功能性貶值的答題目準(zhǔn)確率較低，直接影響到評估值的計算。主要錯誤有：

　　（1） 計算實體性貶值率時，僅計算出5/（3×60%+5）=73.53%

　�。�2） 計算功能性貶值時，應(yīng)使用5年期的年金現(xiàn)值系數(shù)，而相當(dāng)一部分考生誤用3年期的年金現(xiàn)值系數(shù)，導(dǎo)致結(jié)果錯誤。

　　第40題比較簡單，由于題中第（3）問的折現(xiàn)率一般都能計算正確，因此考生基本都能得兩分以上，超過半數(shù)的考生得分在6分以上，不少考生得8分甚至滿分。出現(xiàn)的錯誤主要有：

　�。�1） 甲企業(yè)專利技術(shù)和乙企業(yè)的約當(dāng)投資量計算錯誤，主要是將重置成本直接作為約當(dāng)投資量，沒有分別加上乘以500%和10%的部分，計算出它們的價值，也有少數(shù)考生將數(shù)字抄錯，或者是簡單計算錯誤，沒有得出正確的答案600萬和3300萬；

　�。�2） 利潤分成率的計算中，不少考生列出的公式正確，但由于沿用了上步的錯誤結(jié)果而出錯，有一少部分考生將甲乙的順序弄顛倒而計算錯誤；

　　（3） 評估值的計算方法出錯，很大一部分考生對其的計算沒有乘以利潤分成率15.38%；

　�。�4） 一些考生對評估值的計算考慮了所得稅的影響，多乘以（1—33%），使計算復(fù)雜化，而題目本身并沒有要求考慮所得稅的影響。

　　第41題總分10分，平均得分在5—6分左右。失分最多在第一問，關(guān)于A宗地與甲宗地的容積率地價指數(shù)的計算上；第二問有關(guān)各修正指數(shù)的計算中心一般能答出幾個，但完全正確的比率不是太高。較多的錯誤在于：

　�。�1） 第一問對A宗地與甲宗地容積率地價指數(shù)計算顛倒，即將A宗地容積率地價指數(shù)計算為110，而甲宗地容積率地價指數(shù)計算為105；

　�。�2） 第一問以A宗地與甲宗地容積率地價指數(shù)分別計算為百分?jǐn)?shù)據(jù)形式，而非指數(shù)形式；

　�。�3） 對第二問的修正指數(shù)的計算上，分子分母顛倒，比如將交易情況修正系數(shù)計算為101/100，區(qū)域因素修正系數(shù)計算為98/100等；

　　（4） 第二問對參照物修正后地價的計算出現(xiàn)的錯誤為直接用修正系數(shù)增減的百分?jǐn)?shù)相加減后乘以780。

　　第42題是計算題中得分較高的題，（當(dāng)然部分考生因為時間的原因沒有做）得滿分8分者較多。就答題內(nèi)容來看，一般都能計算出企業(yè)未來5年的預(yù)期收益額和將企業(yè)整體的評估結(jié)果與各單項資產(chǎn)評估值之和的差額計入企業(yè)商譽(yù)。較多的錯誤在于：

　�。�1） 折現(xiàn)率計算錯誤：一部分是計算思路出錯，如將風(fēng)險收益率6%直接當(dāng)作折現(xiàn)率；另一部分是計算錯誤；

　�。�2） 第6年后的續(xù)收益現(xiàn)值計算錯誤，正確的算式應(yīng)為300÷14%×（1+4%）—5，而一些考生列為300×（1+4%）—6或列為200×（1+14%）5×（1+14%）—5