全國2013年10月自考真題匯總

　　一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)

　　在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。

　　1.房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提來進行，以下能體現(xiàn)房地產(chǎn)合法處分的是

　　A.以最高收益為依據(jù) B.以所有權(quán)人意志為依據(jù)

　　C.以合同允許的處分方式為依據(jù) D.以領(lǐng)導意志為依據(jù)

　　2.對一宗房地產(chǎn)來說，房屋建筑和土地必須合理配置，如果相對于土地，建筑物的面積太小的話，其產(chǎn)生的后果為

　　A.資源集約 B.資源浪費

　　C.人流擁擠 D.資產(chǎn)效益提高

　　3.以下適宜采用市場比較法的房地產(chǎn)為

　　A.寫字樓 B.城市廣場

　　C.公園 D.發(fā)電站

　　4.如果將市場比較法的操作步驟分為7步：①選取可比實例②收集交易實例③進行交易日期修正④進行交易情況修正⑤建立價格可比基礎(chǔ)⑥求取比準價格⑦進行房地產(chǎn)狀況修正，則下列排列順序正確的是

　　A.①②⑤③④⑦⑥ B.①②⑤⑦④③⑥

　　C.②①④③⑦⑤⑥ D.②①⑤④③⑦⑥

　　5.應用市場比較法時，選取的交易案例必須是

　　A.合法的 B.違章建筑

　　C.缺少土地使用權(quán)證的 D.享受政府特殊優(yōu)惠政策的

　　6.有一幢磚混結(jié)構(gòu)的住宅，建筑層數(shù)為七層，要求用市場比較法評估其抵押價格，則以下比較合適的可比實例是

　　A.鋼混結(jié)構(gòu)七層綜合大樓 B.3年前出售的磚混結(jié)構(gòu)七層住宅

　　C.近期出售的磚混結(jié)構(gòu)七層住宅 D.近期抵押的磚混結(jié)構(gòu)七層住宅

　　7.某宗房地產(chǎn)建筑面積144平方米，套內(nèi)建筑面積108平方米，成交價格為套內(nèi)建筑面積價格每平方米10000元，付款方式為成交日一次性付款，則該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的每平方米建筑面積單價為______元/平方米。

　　A.6730 B.7500

　　C.8300 D.9200

　　8.某宗房地產(chǎn)2009年6月1日的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2009年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2009年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日為100)，則該宗房地產(chǎn)2009年10月1日的價格為______元/m2。

　　A.1988.56 B.2174.57

　　C.2251.47 D.2302.22

　　9.為評估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價格，選取了成交日期為2006年10月1日、成交價格為3000元/平方米的可比實例。另獲知該類房地產(chǎn)的價格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲1.5%，2007年2月1日至9月1日每月比上月上漲2%，則該可比實例的價格進行市場狀況調(diào)整后為______元/平方米。

　　A.3658 B.3742

　　C.3900 D.4102

　　10.某可比實例的建筑面積為120平方米，估價中調(diào)查獲知其價格是賣方實際得到50萬元。在這宗交易中，買賣雙方正常情況下的稅費率分別為3%和1.5%，將此可比實例修正為正常情況下的單價為______元/平方米。

　　A.4230 B.4479

　　C.4500 D.4986

　　11.對估價房地產(chǎn)的新舊程度進行修正屬于

　　A.權(quán)益狀況修正 B.實物狀況修正

　　C.交易情況修正 D.區(qū)位狀況修正

　　12.以下適宜采用成本法的是

　　A.有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型 B.具有裝修改造潛力的舊的房地產(chǎn)的估價

　　C.房地產(chǎn)保險理賠估價 D.同時對大量土地的估價

　　13.特殊工業(yè)廠房適宜采用______進行估價。

　　A.成本法 B.市場法

　　C.路線價法 D.收益還原法

　　14.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，運用成本法估價時，當收集了有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料后，下一步工作是

　　A.估算折舊 B.估算重新構(gòu)建價格

　　C.求取積算價格 D.估算收益

　　15.運用成本法進行估價，其基本公式為

　　A.V=a/r

　　B.可比價格=可比實例的價格×調(diào)價系數(shù)

　　C.積算價格=估價對象現(xiàn)價+建筑物的折舊

　　D.積算價格=重新構(gòu)建價格—建筑物的折舊

　　16.運用成本法計算新開發(fā)土地的價格時，采用的基本公式是

　　A.新開發(fā)土地價格=取得土地的費用+開發(fā)土地的費用+正常利稅

　　B.新開發(fā)土地的價格=土地出讓金+開發(fā)成本+正常利稅

　　C.新開發(fā)土地的價格=土地出讓金+開發(fā)土地的費用+土地投資利息

　　D.新開發(fā)土地的價格=取得土地的費用-開發(fā)土地的直接費用+正常利潤

　　17.運用成本法進行估價時，建筑物的重新構(gòu)建價格—建筑物的折舊得到的是

　　A.新開發(fā)土地的價格 B.舊有建筑物價格

　　C.新建的房地產(chǎn)價格 D.舊有房地產(chǎn)的價格

　　18.土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤合起來構(gòu)成

　　A.重新構(gòu)建價格 B.開發(fā)總成本

　　C.投資總成本 D.投資收益

　　19.意外的破壞磨損被稱為

　　A.經(jīng)濟折舊 B.成新折舊

　　C.功能折舊 D.物質(zhì)折舊

　　20.有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為20萬元，資本化率為10%，其經(jīng)濟耐用年限為無限年，則該房地產(chǎn)的收益價格為

　　A.100萬元 B.200萬元

　　C.300萬元 D.400萬元

　　二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)

　　在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。

　　21.以下各項屬于房地產(chǎn)特性的有

　　A.不可移動性 B.難以變現(xiàn)性

　　C.堅不可摧性 D.保值增值性

　　E.相互獨立性

　　22.按用途來分，房地產(chǎn)可分為

　　A.商業(yè)房地產(chǎn) B.出租型房地產(chǎn)

　　C.餐飲房地產(chǎn) D.熟地

　　E.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

　　23.按房地產(chǎn)出讓方式，價格可以表現(xiàn)為

　　A.拍賣價格 B.招標價格

　　C.成交價格 D.樓面地價

　　E.協(xié)議價格

　　24.在計算商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益時，其扣除項目包括

　　A.商品銷售成本 B.經(jīng)營費用

　　C.商品銷售稅金及附加 D.管理費用

　　E.維修費用

　　25.在房地產(chǎn)估價中應用最廣泛的三種資本化率是

　　A.抵押貸款資本比率 B.綜合資本化率

　　C.自有資金收益率 D.建筑物資本化率

　　E.土地資本化率

　　26.房地產(chǎn)估價報告應記載的事項包括

　　A.估價項目名稱 B.估價合同

　　C.委托方名稱或姓名和住所 D.估價依據(jù)

　　E.估價原則

　　27.以下屬于房地產(chǎn)估價報告常見錯誤的選項有

　　A.估價結(jié)論的金額缺少大寫

　　B.表達分寸的詞語客觀恰當

　　C.沒有說明估價目的

　　D.在估價中采用客觀成本進行估算

　　E.在估價中采用實際成本進行估算

　　非選擇題部分

　　注意事項：

　　用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。

　　三、簡答題(本大題共4小題，第28~30小題各5分，第31小題7分，共22分)

　　28.簡述房地產(chǎn)價格的概念及其形成原因。

　　29.什么是土地使用權(quán)出讓價格?什么是補地價?

　　30.簡述影響房地產(chǎn)價格的個別因素及其包含的具體因素。

　　31.試述假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與適用范圍。

　　四、計算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)

　　32.某宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得總收益105萬元，年支出總費用78萬元。在附近選取了A、B、C三宗類似房地產(chǎn)，其價格及凈收益如下表所示。試用所給資料估計該宗房地產(chǎn)的價格(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。

　　題32表

　　33.一塊前后兩面臨街、總深度為30米的矩形土地，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米。請采用重疊價值估價法計算其前街和后街影響深度。

　　五、案例綜合題(本大題14分)

　　34.某開發(fā)商擬購入350畝土地。規(guī)劃允許建筑面積50萬m2,單位建筑面積的建造成本為1250元/m2，專業(yè)費用為建造成本的6%，區(qū)內(nèi)設(shè)施配套費預計為建造成本的15%，稅收為銷售收入的5%，年利息率為12%，開發(fā)商的直接成本利潤率為10%，預計單位建筑面積樓價為4500元/m2。試用傳統(tǒng)方法求開發(fā)商能承受的地價。(總開發(fā)時間為4年，開發(fā)成本均勻投入，單利計息)

　　>>>點擊查看更多試題

　　編輯推薦：

　　考試吧：全國2013年10月自考真題匯總

　　2013年10 月自考成績查詢免費短信提醒

　　2014年自考時間安排(自考考試時間安排)

　　各地2013年10月自學考試成績查詢時間及方式匯總