2015年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》深度預(yù)測卷匯總

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　　一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)選項(xiàng)最符合題意)

　　1、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)自 (　　　)起算。

　　A 、 價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　B 、 受理估價(jià)委托之日

　　C 、 評估基準(zhǔn)日

　　D 、 估價(jià)報(bào)告出具日期

　　答案： D

　　解析： 估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期、估價(jià)報(bào)告有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具日期起算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)問。

　　2、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為 ( )。

　　A 、 一級

　　B 、 二級

　　C 、 三級

　　D 、 四級

　　答案： C

　　解析： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為三級。

　　3、 在房地產(chǎn)市場調(diào)研類型中，因果性調(diào)研耋要是分析問題的 (　　　)。

　　A 、 性質(zhì)

　　B 、 現(xiàn)狀特征

　　C 、 原因

　　D 、 發(fā)展趨勢

　　答案： C

　　解析： 因果性調(diào)研也稱為相關(guān)性調(diào)研，是指為了探測有關(guān)現(xiàn)象或市場變量之間一個(gè)因素的變動是否會引起另一個(gè)因素變動的調(diào)研活動，其目的是識別變量之間的因果關(guān)系。因果關(guān)系調(diào)研是以搜集市場變量的有關(guān)數(shù)據(jù)為主，并運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析和邏輯推理的方法找出它們之問的相互關(guān)系，判明哪些變量是自變量，哪些是因變量，它要解決的問題是“為什么”，即找出事物變化的原因和現(xiàn)象間的相互關(guān)系，找出影響事物變化的關(guān)鍵因素。因果性調(diào)研是在描述性調(diào)研的基礎(chǔ)上，對某些問題的迸一步深化調(diào)研，是為了找出問題的關(guān)鍵并探討解決問題的辦法。

　　4、 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目管理的主體是項(xiàng)目的 ( )。

　　A 、 設(shè)計(jì)單位

　　B 、 建設(shè)單位

　　C 、 監(jiān)理單位

　　D 、 施工單位

　　答案： B

　　解析： 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為項(xiàng)目的順利實(shí)現(xiàn)而實(shí)施的項(xiàng)目管理，設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工承包商等也分別圍繞開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目管理。同時(shí)，建設(shè)、土地、規(guī)劃、發(fā)改委等行政主管部門也要對項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)給予必要的監(jiān)督及管理。

　　5、 房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告的核心部分是 (　　　)。

　　A 、 調(diào)研成果

　　B 、 調(diào)研方法

　　C 、 調(diào)研條件

　　D 、 調(diào)研依據(jù)

　　答案： A

　　解析： 市場調(diào)研的分析論證這部分內(nèi)容是市場調(diào)研報(bào)告的核心，在對所收集的信息進(jìn)行深人分析的基礎(chǔ)上，提出自己的觀點(diǎn)和看法，并從理論和實(shí)踐兩個(gè)層面對提出的觀點(diǎn)和看法進(jìn)行論證。分析論證過程是市場調(diào)研報(bào)告最終結(jié)論的形成過程，因此在這一過程中要以成熟的和有針對性的理論為基礎(chǔ)，以客觀真實(shí)的信息為依據(jù)進(jìn)行科學(xué)縝密的分析論證，從而得出科學(xué)的調(diào)研成果。

　　6、 下列房地產(chǎn)貸款中，通常采用按月等額還款方式償還的是 ( )。

　　A 、 個(gè)人住房貸款

　　B 、 房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C 、 土地儲備貸款

　　D 、 保障性住房建設(shè)貸款

　　答案： A

　　解析： 按月等額還款方式適合于預(yù)期收入在未來整個(gè)貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。

　　7、 房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是 (　　　)。

　　A 、 REITs

　　B 、 CIREA

　　C 、 DCF

　　D 、 FIRR

　　答案： A

　　解析： 房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是REITs。

　　8、 當(dāng)各投資方案計(jì)算期不相同時(shí)，進(jìn)行投資方案比選宜采用的方法是 (　　　)。

　　A 、 差額凈現(xiàn)值法

　　B 、 凈現(xiàn)值法

　　C 、 凈將來值法

　　D 、 年值法

　　答案： D

　　解析： 年值法是指將投資方案在計(jì)算期的收入和支出，按一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評價(jià)或選擇方案的一種方法。在對計(jì)算期不同的互斥方案進(jìn)行比選時(shí)，特別是比選的方案較多時(shí)，年值法是最為簡便的方法。年值法使用的指標(biāo)有凈年值和費(fèi)用年值。

　　9、 下列關(guān)于建設(shè)用地管理原則的說法，錯(cuò)誤的是 ()。

　　A 、 節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率

　　B 、 強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用

　　C 、 實(shí)行建設(shè)用地有償使用

　　D 、 經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先

　　答案： D

　　解析： 經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先不對，應(yīng)該是社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。

　　10、 物業(yè)建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約的時(shí)間是在 ( )。

　　A 、 物業(yè)銷售之前

　　B 、 物業(yè)竣工之前

　　C 、 物業(yè)交付之前

　　D 、 物業(yè)綜合驗(yàn)收之前

　　答案： A

　　解析： 物業(yè)管理規(guī)約是指由物業(yè)建設(shè)單位銷售之前依法制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)等事項(xiàng)的約定。

　　11、 征收基本農(nóng)田以外的30公頃耕地，需要經(jīng) ( )批準(zhǔn)。

　　A 、 國務(wù)院

　　B 、 省級人民政府

　　C 、 市級人民政府

　　D 、 縣級人民政府

　　答案： B

　　解析： 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的由國務(wù)院批準(zhǔn)，其他由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　12、 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括 ( )。

　　A 、 司法措施

　　B 、 組織措施

　　C 、 經(jīng)濟(jì)措施

　　D 、 技術(shù)措施

　　答案： A

　　解析： 實(shí)際投資值偏離目標(biāo)投資值，就應(yīng)采取組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施和信息措施等糾偏措施。

　　13、 制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是 ( )。

　　A 、 全體業(yè)主

　　B 、 業(yè)主委員會

　　C 、 社區(qū)居委會

　　D 、 物業(yè)建設(shè)單位

　　答案： A

　　解析： 依據(jù)管理規(guī)約的概念：制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是全體業(yè)主。

　　14、 某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房銷售代理合同，取得商品房獨(dú)家銷售權(quán)，關(guān)于該商品房銷售代理的說法，錯(cuò)誤的是( ) 。

　　A 、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間是單一的委托和代理關(guān)系。

　　B 、 該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在任何情況下均不可將該商品房再委托分代理

　　C 、 在銷售代理合同期內(nèi)，無論誰售出該商品房，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均可取得傭金

　　D 、 該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照銷售額的一定比例提取銷售代理費(fèi)

　　答案： B

　　解析： 獨(dú)家銷售權(quán)代理與獨(dú)家代理的重要區(qū)別是：代理商有獨(dú)家銷售商品房的權(quán)利，在合同有效期內(nèi)，無論是開發(fā)企業(yè)還是代理商售出的商品房，開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金;經(jīng)開發(fā)企業(yè)同意，代理商還可以委托分代理。

　　15、 工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市化水平迅速提高，這種現(xiàn)象為城市發(fā)展演變的 (

　　)階段。

　　A 、 絕對集中

　　B 、 絕對分散

　　C 、 相對集中

　　D 、 相對分散

　　答案： C

　　解析： 縱觀世界現(xiàn)代城市所經(jīng)歷的發(fā)展歷程，城市進(jìn)化理淪認(rèn)為，從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可劃分為以下幾個(gè)階段：①“絕對集中”階段，是指在工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市化水平迅速提高的時(shí)期;②“相對集中”階段;③“相對分散”階段;④“絕對分散”階段。

　　16、 若投資資金是強(qiáng)制約束條件，在進(jìn)行投資方案比選時(shí)，宜采用的比選方法是 ( )。

　　A 、 凈現(xiàn)值比較法

　　B 、 凈將來值比較法

　　C 、 凈年值比較法

　　D 、 凈現(xiàn)值率比較法

　　答案： D

　　解析： 在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率比較法。

　　17、 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，向招標(biāo)人推薦的合格中標(biāo)候選人不超過 ( )名。

　　A 、 2

　　B 、 3

　　C 、 4

　　D 、 5

　　答案： B

　　解析： 評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，向招標(biāo)人推薦的合格中標(biāo)候選人不超過3名。

　　18、 下列關(guān)予建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的是 (　　　)。

　　A 、 同一宗建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)

　　B 、 以兩宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為兩個(gè)抵押標(biāo)的物

　　C 、 以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的在建工程不一并抵押

　　D 、 以已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，原租賃合同無效

　　答案： A

　　解析： 設(shè)定國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題中指出：①兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時(shí)，視為同一抵押標(biāo)的物;②以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押;③已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效等。

　　19、 從房地產(chǎn)投資者的角度看，只有建設(shè)期而沒有生產(chǎn)經(jīng)營期的房地產(chǎn)投資類型是 ( )。

　　A 、 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　B 、 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　C 、 購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　D 、 租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　答案： A

　　解析： 出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對投資者來說屬于短期投資，只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期。

　　20、 下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的基本特征的是 (　　　)。

　　A 、 目標(biāo)客戶區(qū)域特征分析

　　B 、 目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)分析

　　C 、 目標(biāo)客戶年齡構(gòu)成分析

　　D 、 目標(biāo)客戶心理情況分析

　　答案： D

　　解析： 目標(biāo)客戶心理情況分析不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的基本特征分析。

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