第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概述

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定義和特征

　　工程建設(shè)項(xiàng)目:是指在一定的質(zhì)量、時間和費(fèi)用要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，按照特定的程序完成的一次性任務(wù)。

　　特征：(1)質(zhì)量要求較高。(2)時間目標(biāo)的限定性較強(qiáng)。

　　(3)費(fèi)用目標(biāo)較強(qiáng)。這主要是由資金的稀缺性和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性要求所決定的。

　　(4)具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)性決定了它在開發(fā)建設(shè)過程中必須統(tǒng)一 規(guī)劃管理、統(tǒng)一進(jìn)行資源和效益的核算。 (5)涉及諸多法規(guī)政策。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期:包括前期策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和使用四個階段。

　　(1)項(xiàng)目前期策劃階段。也稱為項(xiàng)目的可行性研究階段。 (2)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。

　　(3)項(xiàng)目實(shí)施階段。 (4)項(xiàng)目使用階段。該階段是從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)構(gòu)成

　　1.工程系統(tǒng):由單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程構(gòu)成。

　　2.目標(biāo)系統(tǒng):包括功能目標(biāo)、管理目標(biāo)和影響指標(biāo)等。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義和過程

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的含義:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用有關(guān)理論和方法，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置;為用戶提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　按照項(xiàng)目管理工作任務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)可分為下列方面：(1)成本管理：(2)工期管理：(3)質(zhì)量管理：(4)現(xiàn)場管理(5)組織和信息管理。(6)合同管理：(7)風(fēng)險管理：包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險應(yīng)對。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程：包括啟動、計(jì)劃、實(shí)施與控制、收尾四個管理過程. 具體如表8—1所示。