第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項目方案比選概述

　　一、房地產(chǎn)投資項目方案的類型

　　(1)獨立方案：是指方案之間互不干擾，在選擇方案時可任意組合，直到資源得到充分利用為止的一組方案。若方案間加法法則成立，則這些方案是相互獨立的。例如，現(xiàn)有投資期為一年的A、B兩個方案，僅向A方案投資時，投資額為200萬元，收益為260萬元;僅向B方案投資時，投資額為300萬元，收益為375萬元。若以500萬元同時向兩個方案投資，收益正好為635萬元，則說明A、B兩個方案是相互獨立的。

　　(2)互斥方案：是指選擇其中一個方案，則其他方案就要被排斥的一組方案。互斥方案可按照服務(wù)壽命長短，分為服務(wù)壽命相同、服務(wù)壽命不同和服務(wù)壽命無限長的方案;按照規(guī)模，分為相同規(guī)模和不同規(guī)模的方案。

　　(3)混合方案：是指上述獨立與互斥的混合結(jié)構(gòu)。具體地說，混合方案是指項目方案群有兩個層次，高層次是若干個獨立方案，而在每個獨立方案中又存在若干個互斥方案。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲購買三宗土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，而每一個項目分別有幾個方案，如A地塊有A1、A2兩個互斥方案，B地塊有B1、B2兩個互斥方案，C地塊有C1、C2、C3三個互斥方案。但由于資金有限，需要選擇能使資金得到充分運用的方案，這時該企業(yè)便面臨著混合方案的選擇問題。

　　(4)互補方案：是指方案之間存在技術(shù)經(jīng)濟互補關(guān)系的一組方案。某一方案的接受有助 于其他方案的接受。根據(jù)方案之間相互依存的關(guān)系，互補方案可能是對稱的，也可能是非對稱的。例如，建一個大型非港口電站，必須同時建設(shè)鐵路、電廠，它們無論在建成時間、建設(shè)規(guī)模上都要彼此適應(yīng)，缺少其中任何一個項目，其他項目就不能正常運行，因此它們之間是對稱的經(jīng)濟互補關(guān)系。而如建造一座建筑物A和增加一個空調(diào)系統(tǒng)B，建筑物A本身是有用的，增加空調(diào)系統(tǒng)B后使建筑物A更有用，但采用方案A并不一定要采用方案B，這時A與B之間是非對稱的經(jīng)濟互補關(guān)系。

　　(5)現(xiàn)金流量相關(guān)方案：是指方案之間不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一個方案的取舍會導(dǎo)致其他方案現(xiàn)金流量變化的一組方案。例如，某跨江項目考慮兩個建設(shè)方案，一個是建橋方案A，另一是輪渡方案B，兩個方案都是收費的，此時，任何一個方案的實施或放棄都會影響到另一方案的現(xiàn)金流量。

　　(6)組合一互斥方案：是指在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件(如受資金、

　　勞動力、材料、設(shè)備及其他資源擁有量限制)，則只能從中選擇一部分方案實施，可以將它們組合為互斥方案。例如，現(xiàn)有獨立方案A、B、C、D，它們所需要的投資分別為1000萬元、600萬元、400萬元、300萬元。當(dāng)資金總額限量為1000萬元時，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相結(jié)合。這樣，可能選擇的方案共有：A、B、C、D、B+C、B+D、C+D七個組合方案。因此，當(dāng)受某種資源約束時，獨立方案可以組成各種組合方案，這些組合方案之間是互斥和排他的。

　　獨立方案的比選分為兩種情況，當(dāng)各投資項目相互獨立，若資金對所有項目不構(gòu)成約束，只要分別計算各項目的FNPV或FIRR，選擇所有FNPV≥0或FIRR≥ic。的項目即可;若資金不足以分配到全部FNPV≥O的項目時，即形成所謂的資金約束條件下的定量分配問題時，可以把獨立方案轉(zhuǎn)化為互斥方案，再采用互斥方案比選的方法進行。同樣，對于混合方案的比選問題，也可以將混合方案組合成互斥方案群，然后根據(jù)互斥方案比選的方法進行。因此，本章所介紹的方案比選只針對互斥方案或可以轉(zhuǎn)化為互斥方案的比選方法。

　　二、房地產(chǎn)投資項目方案比選的含義和作用

　　房地產(chǎn)投資者依據(jù)一些原則和標(biāo)準(zhǔn)，從可供選擇的投資機會和方案中選擇出合理有效的

　　機會和方案，然后再進行詳細而具體的比較和投資分析，最后決定投資實施與否。這種比較與選擇的過程就是房地產(chǎn)投資項目的方案比選。

　　作用：1、有利于把握最佳的投資機會和選擇最優(yōu)的投資方案，使投資者有限的資金得到相對安全和有效的利用;2、有利于提高決策者科學(xué)決策的能力，避免或減少投資決策中的失誤;3、有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的能力。