第四節(jié) 房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置

　　一、集體土地征收補(bǔ)償和安置

　　(一)征地補(bǔ)償費(fèi)用的含義和構(gòu)成

　　“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償�！�

　　“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”

　　(二)征地補(bǔ)償?shù)牟襟E

　　(1)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/P>

　　(2)確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　(3)擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見。

　　(4)征地補(bǔ)償、安置方案組織實(shí)施。

　　(5)征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用。土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補(bǔ)助費(fèi)必須專款用于安置剩余勞力，不得挪作他用。安置補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)需安置人員的安置途徑支付給安置單位。

　　(三)征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)

　　1.征收耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　(1)土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前平均年產(chǎn)值的6—10倍。

　　(2)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。安置補(bǔ)助費(fèi)是指用地單位對被征地單位因征地所造成的多余勞動力進(jìn)行安置所需費(fèi)用而支付的補(bǔ)助金額。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，是以耕地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　依照規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　(3)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。地上附著物補(bǔ)償費(fèi)包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含構(gòu)筑物)、農(nóng)田水利設(shè)施、樹木、蔬菜大棚等的補(bǔ)償費(fèi)，即原土地占有人投入的勞動或資金的補(bǔ)償。

　　(4)青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。青苗補(bǔ)償費(fèi)是對被征收土地上尚不能收獲的農(nóng)作物給予的補(bǔ)償費(fèi)�？梢砸浦驳拿缒�、花草以及多年生經(jīng)濟(jì)林木等，一般是支付移植費(fèi);不能移植的，給予合理補(bǔ)償或作價收購。

　　(5)安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用是為了切實(shí)保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)利。

　　2.征收其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。這里的其他土地指的是林地、牧草地、葦塘、水面等農(nóng)用地及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施或者公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村村民住宅占用的集體所有土地、未利用土地。

　　3.征收城市郊區(qū)菜地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　征收城市郊區(qū)的菜地，除按照規(guī)定繳納土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)外，用地單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。這里所指菜地是城市郊區(qū)為供應(yīng)居民吃菜，連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。

　　4.大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　《土地管理法》規(guī)定：大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補(bǔ)償和移民安置辦法由國務(wù)院另行規(guī)定。《大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例》已于2006年3月29日國務(wù)院第130次常務(wù)會議通過，自2006年9月1日起施行。

　　(四)被征地農(nóng)民的安置

　　主要的安置方式有貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、人股分紅安置和異地移民安置。其中，最為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。

　　(1)貨幣安置。一次性支付足額的安置補(bǔ)償費(fèi)，讓有一技之長或者有一定技能的農(nóng)民自謀職業(yè)。

　　(2)保障安置。利用補(bǔ)償費(fèi)用為被征地農(nóng)民支付社會統(tǒng)籌保險或者商業(yè)保險。

　　(3)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置。

　　(4)重新?lián)駱I(yè)安置。

　　(5)人股分紅安置。

　　(6)異地移民安置。