三、共有

　　共有是指兩個或兩個以上的權利主體就同一財產共同享有所有權的法律制度。包括按份共有和共同共有兩種形式。

　　1.按份共有

　　按份共有，又稱為分別共有，是指兩個或兩個以上的共有人按照各自的份額分別對共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關系。

　　【注1】按份共有的共有人對共有財產享有一定的應有部分。

　　應有部分的確定如果根據意思及法律兩種方法不能確定應有部分的比例時，則應推定為各共有人的應有部分均等。

　　【注2】按份共有人依據其應有部分，對于共有物的全部享有使用收益權，而不是對共有物按應有部分比例享有一定部分的用益權。

　　【注3】按份共有中的共有人不需經過其他共有人的同意而出賣自己的應有部分，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購買權。

　　共有物的處分和重大修繕，須得到絕大多數共有人的同意�！段餀喾ā芬�(guī)定，處分按份共有的不動產或者動產以及及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　2.共同共有

　　共同共有，是指根據一定原因成立共同關系的數人，共享一物的所有權�！咀�1】共同共有的發(fā)生以共同共有人之間存在共同關系為前提。共同關系如夫妻關系、家庭關系等。

　　【注2】在共同共有關系存續(xù)期間，共同共有人不能對共同共有財產確定份額;共同共有關系終止，才能確定各個共有人的份額，分割共有財產。

　　【注3】一般情況下，共同共有財產的處分應經全體共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【注4】共同共有的形式主要包括三種：

　�、俜蚱薰餐�財產。

　　②家庭共有財產。

　�、圻z產分割前的共有

　　3.共同共有和按份共有的區(qū)別

　　按份共有和共同共有的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　【例題11：單選】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合《物權法》規(guī)定的是()。

　　A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

　　B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

　　C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

　　D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新

　　【答案】C

　　【解析】對共有的不動產或者動產作重大修繕(拆舊翻新)的，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【例題12：2011年單選】甲、乙、丙、丁4人按份共有一艘輪船，甲占該船70%份額�，F(xiàn)甲欲用該船作抵押向銀行申請貸款。如各共有人事先對此事項未作約定，則甲的抵押行為()。

　　A.須經乙、丙、丁一致同意

　　B.無須經乙、丙、丁同意

　　C.須經乙、丙、丁中份額最大的一人同意

　　D.須經乙、丙、丁中的兩人同意

　　【答案】B

　　【解析】《物權法》規(guī)定，處分按份共有的不動產或者動產以及及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【例題13：2012年單選】根據《中華人民共和國物權法》，處分按份共有的財產，應當經()共有人同意，共有人另有約定的除外。

　　A.全體

　　B.占份額二分之一以上的

　　C.占份額三分之二以上的

　　D.占人數三分之二以上的

　　【答案】C

　　四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　1、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。即業(yè)主建筑物區(qū)分所有權由專用權和共有權構成。

　　2、專有部分專有權的規(guī)定：

　　《物權法》規(guī)定，業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。

　　3、共有部分共有權的規(guī)定：

　　共有人對共有部分享有的權利包括共有權和共同管理權。

　　業(yè)主有權對共有部分與共用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權利，同時對共有部分也負有相應的義務。業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。業(yè)主對共有部分享有的共有和共同管理的權利隨著業(yè)主對專有部分所有權的轉讓而一并轉讓。

　　【例題14：2011年單選】根據《物權法》，業(yè)主將住宅改為經營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應當經過()同意。

　　A.有利害關系的業(yè)主

　　B.物業(yè)管理公司

　　C.業(yè)主委員會

　　D.小區(qū)全體業(yè)主

　　【答案】A

　　【解析】本題可以憑生活經驗選擇。

　　【例題15：單選】根據物權法律制度的規(guī)定，下列關于建筑物區(qū)分所有權的表述中，正確的有()。

　　A.業(yè)主對于專有部分的占有、使用、收益和處分，不得損害其他業(yè)主的合法權益

　　B.業(yè)主對于共有部分的使用，應征得其他業(yè)主的同意

　　C.業(yè)主對于共有部分的使用權，應當按照業(yè)主專有部分建筑面積的比例來決定

　　D.業(yè)務若放棄共有部分的權利，也可不履行其共有義務

　　【答案】A

　　【解析】根據規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益，;業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，使用共有部分時不需要征得其他業(yè)主同意;業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。

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