第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款

　　一、房地產(chǎn)抵押貸款概述

　　房地產(chǎn)抵押貸款：是指借款人向貸款人借款時(shí)，為擔(dān)保債務(wù)的履行，借款人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給貸款人，借款人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，貸款人有權(quán)就該房地產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　在房地產(chǎn)抵押貸款關(guān)系中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人;提供抵押房地產(chǎn)的借款人或者第三人為抵押人，貸款人為抵押權(quán)人。

　　在辦理房地產(chǎn)抵押貸款中，房地產(chǎn)管理部門(mén)需對(duì)抵押物進(jìn)行審查，其內(nèi)容包括：(1)抵押物是否符合進(jìn)入抵押市場(chǎng)的條件、(2)抵押物是否已經(jīng)抵押、(3)抵押物權(quán)證的真?zhèn)蔚取?/P>

　　下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

　　(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

　　(2)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

　　(3)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　　(4)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

　　(5)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　　(6)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn);(7)抵押人可以將上述所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

　　《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：

　　(一)土地所有權(quán);

　　(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

　　(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

　　(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);

　　(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

　　(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。”

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

　　(一)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);

　　(二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

　　(三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

　　(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

　　(五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

　　(六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)�！薄秶�(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》(2006年5月24日國(guó)辦發(fā)[2006)37號(hào))規(guī)定：“對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。”

　　在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣(mài)抵押品。