第五節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告概述

　　(1)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的含義：是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見，可視為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”;是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù);也是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告。

　　(2)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量：包括估價(jià)結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性，估價(jià)方法選用的全面性和正確性，估價(jià)參數(shù)選取的合理性和準(zhǔn)確性等內(nèi)在質(zhì)量，還包括文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量等外在質(zhì)量，兩者不可偏廢。

　　(3)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的形式：應(yīng)當(dāng)采取書面形式。書面報(bào)告按照格式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告。成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告可以采用表格式報(bào)告。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成

　　由八大部分組成：①封面;②目錄;③致估價(jià)委托人函;④注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明;⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件;⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;⑧附件。

　　(一)封面

　�、贅�(biāo)題(估價(jià)報(bào)告名稱);②估價(jià)項(xiàng)目名稱;③委托人(名稱或者姓 名);④估價(jià)機(jī)構(gòu)(名稱);⑤注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名和注冊(cè)號(hào));⑥估價(jià)作業(yè)日期(估價(jià)的起止日期，具體是估價(jià)委托書出具日期至估價(jià)報(bào)告出具日期);⑦估價(jià)報(bào)告編號(hào)。

　　(二)目錄

　　(三)致估價(jià)委托人函

　　(四)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　(五)估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　一是對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定;二是對(duì)估價(jià)對(duì)象有關(guān)狀況的假定(主要是其中的權(quán)益狀況和實(shí)物狀況);三是對(duì)評(píng)估的價(jià)值前提的說明;四是對(duì)估價(jià)方法使用前提的說明。具體如：

　　(1)對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的檢查(或核實(shí))，無理由懷疑委托人提

　　供的情況和資料的真實(shí)性、合法性(雖然委托人應(yīng)當(dāng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，不得隱瞞或者提供虛假情況和資料，但不能簡(jiǎn)單地假定委托人提供的有關(guān)情況和資料屬實(shí)無

　　誤)。

　　(2)說明未經(jīng)調(diào)查核實(shí)或無法調(diào)查核實(shí)的有關(guān)情況和資料，例如，未到有關(guān)主管部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí);土地面積或建筑面積(或套內(nèi)建筑面積、使用面積)是以X X證件上記載的為準(zhǔn)，經(jīng)過實(shí)地目測(cè)大體相當(dāng)，但房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量。

　　(3)說明在資料不全或情況不明下是以何種情形來估價(jià)的，例如，在估價(jià)對(duì)象無明確的法定用途或者容積率下是如何確定其用途、容積率并以此來估價(jià)的。

　　(4)說明估價(jià)中的一些特殊處理，例如，在土地權(quán)屬證書與房屋權(quán)屬證書記載的用途不一致下是依據(jù)何種用途來估價(jià)的;估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查看之日，但假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查看之日的狀況一致。

　　(5)說明在估價(jià)中未考慮的因素，例如，無理由懷疑建筑物存在安全隱患，假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的。

　　(6)對(duì)應(yīng)著評(píng)估的價(jià)值類型，說明其主要條件。例如，評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

　　(7)在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，說明采用的是“自己開發(fā)前提”，還是“自愿轉(zhuǎn)讓前提”、

　　“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

　　(8)估價(jià)對(duì)象已出租、抵押、查封等，但根據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)目的的需要，假定估價(jià)對(duì)象沒有出租、抵押、查封等。估價(jià)對(duì)象已查封，但根據(jù)人民法院強(qiáng)制拍賣、為確定拍賣保留價(jià)提供參考依據(jù)估價(jià)目的的需要，假定估價(jià)對(duì)象沒有查封。

　　在說明估價(jià)的假設(shè)和限制條件時(shí)，要防止出現(xiàn)以下三種情況：一是隨意編造假設(shè)和限制條件;二是應(yīng)當(dāng)說明的假設(shè)和限制條件不予以說明;三是無針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的假設(shè)和限制條件。

　　(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常簡(jiǎn)明扼要地說明以下事項(xiàng)：①估價(jià)委托人;②估價(jià)機(jī)構(gòu);③估價(jià)目的;④估價(jià)對(duì)象;⑤估價(jià)時(shí)點(diǎn);⑥價(jià)值類型;⑦估價(jià)依據(jù);⑧估價(jià)原則;⑨估價(jià)方法;⑩估價(jià)結(jié)果;⑥其他需要說明的事項(xiàng);⑩估價(jià)人員(包括執(zhí)行估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊(cè)號(hào)、執(zhí)行估價(jià)內(nèi)容及簽名，協(xié)助估價(jià)的人員的姓名、相關(guān)資格或職稱、協(xié)助估價(jià)內(nèi)容及簽名，幫助估價(jià)的專家的姓名、相關(guān)資格或職稱、幫助估價(jià)內(nèi)容及簽名)。

　　(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：①估價(jià)對(duì)象分析(包括最高最佳利用分析);②市場(chǎng)背 景分析(即估價(jià)對(duì)象子市場(chǎng)分析);③估價(jià)方法選用分析;④估價(jià)的詳細(xì)測(cè)算過程;⑤估價(jià)結(jié)果及其確定理由。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般應(yīng)提供給委托人，但因知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等也可不提供給委托人。如果不提供給委托人的，應(yīng)事先在估價(jià)委托合同中約定。

　　(八)附件

　　附件是把可能會(huì)打斷敘述部分的一些重要資料放人其中，通常包括：(1)估價(jià)委托書;(2)估價(jià)對(duì)象位置示意圖;(3)估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的圖片;(4)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明;(5)估價(jià)中引用的其他專用文件資料;(6)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;(7)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)證書復(fù)印件。