三、重新購(gòu)建價(jià)格的求取

　　重新購(gòu)建價(jià)格也稱(chēng)為重新購(gòu)建成本是指：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的被估價(jià)房地產(chǎn)所必要的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的被估價(jià)房地產(chǎn)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)。其中的重新取得可理解為重新購(gòu)買(mǎi)，重新開(kāi)發(fā)建設(shè)、重新生產(chǎn)。把握重新購(gòu)建價(jià)格的含義，應(yīng)注意以下三點(diǎn)：(1)重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。(2)重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是客觀的價(jià)格。(3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

　　土地的重新購(gòu)建價(jià)格可分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開(kāi)發(fā)成本。

　　求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格分為：重建價(jià)格和重置價(jià)格。

　　重建價(jià)格也稱(chēng)為重建成本是指:采用與被估價(jià)建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與被估價(jià)建筑物相同的全新建筑物所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)�？衫斫鉃椤皬�(fù)制”。

　　重置價(jià)格也稱(chēng)為重置成本：是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與被估價(jià)建筑物具有同等效用的全新建筑物所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

　　一般建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。

　　建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法、成本法求取，也可以通過(guò)政府或者其授權(quán)的部門(mén)、機(jī)構(gòu)公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來(lái)求取。具體的求取方法有：?jiǎn)挝槐容^法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。

　　四、建筑物折舊的求取

　　建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)。

　　物質(zhì)折舊也稱(chēng)有形損耗:是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。(1)自然經(jīng)過(guò)的老化;(2)正常使用的磨損;(3)意外破壞的損毀;(4)延遲維修的損壞殘存。

　　功能折舊也稱(chēng)無(wú)形損耗:是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷，過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，消費(fèi)觀念改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)更好的建筑物等。

　　經(jīng)濟(jì)折舊也稱(chēng)外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化、采取宏觀調(diào)控措施等)。經(jīng)濟(jì)折舊區(qū)分為永久性的和暫時(shí)性的。例如，一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降。再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期房地產(chǎn)的價(jià)值下降，這也是一種經(jīng)濟(jì)折舊。當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后，這種經(jīng)濟(jì)折舊也就消失。

　　求取建筑物折舊的方法主要有:年限法、市場(chǎng)提取法、分解法。

　　建筑物的壽命可分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。例如收益性建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，具體是自建筑物竣工之日起算，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)時(shí)間。

　　建筑物的年齡可分為實(shí)際年齡和有效年齡。建筑物的實(shí)際年齡是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)，類(lèi)似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類(lèi)似于人看上去的年齡。建筑物的有效年齡可能小于也可能等于或大于其實(shí)際年齡。(1)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng);(2)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或者經(jīng)過(guò)更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡;(3)當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效年齡大于實(shí)際年齡。建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡以后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　　建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡以后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡以后的壽命。

　　如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡小，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命;反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的有效年齡是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)向過(guò)去計(jì)算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始到建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束為止的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開(kāi)始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。

　　利用年限法求取建筑物的折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　　年限法中最主要的是直線(xiàn)法。它是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊求取方法，這種方法假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線(xiàn)法的年折舊額計(jì)算公式為：