第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的成本法

　　一、成本法概述

　　成本法也稱為積算法：求取被估價房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取被估價房地產(chǎn)價值的方法。重新購建價格：是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的被估價房地產(chǎn)所必要的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的被估價房地產(chǎn)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤。折舊：是指各種原因所造成的建筑物價值損失。金額為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值與在估價時點(diǎn)的重新構(gòu)建價格之差。

　　成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(不含利潤)，而是價格(包含利潤)。通常把成本法求得的價值稱為積算價格。

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。

　　成本法估價適用于:新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)(簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡稱舊的房地產(chǎn))、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價。化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。

　　成本法估價步驟：(1)。搜集房地產(chǎn)價格構(gòu)成等資料;(2)測算重新購建價格;(3)測算建筑物折舊;(4)求取積算價格。

　　二、成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊

　　1. 新開發(fā)的房地產(chǎn)分為新開發(fā)的房地(土地連同建筑物)、新建成的建筑物和新開發(fā)的土地三種情況。在新開發(fā)的房地的情況下，新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　新建成的建筑物價值為建筑物建設(shè)成本及與其相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，不應(yīng)包含土地取得成本、土地開發(fā)成本以及與土地取得成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。因此，測算新建成的

　　建筑物價值的基本公式為：

　　新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　上述公式中的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤是與取得待開發(fā)土地的成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的部分。

　　新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積X開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率) X用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

　　上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積X100%

　　實(shí)際測算時分3個步驟進(jìn)行：(1)計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。(2)計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。這是用第一步計(jì)算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。(3)計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。這是將第二步計(jì)算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。

　　成本法估價的典型房地產(chǎn)是舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可以分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建價格-建筑物折舊

　　或者: 舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格—建筑物折舊

　　舊的建筑物價值=建筑物重新購建價格—建筑物折舊