五、交易情況修正

　　交易情況修正：如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將它修正為正常的。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。

　　交易中的特殊因素：(1)利害關(guān)系人之間的交易。(2)急于出售或急于購買的交易。(3)交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。(4)交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。(6)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。

　　有上述特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正。修正的方法主要有百分率法和差額法。

　　采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場價(jià)格.

　　采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格土交易情況修正金額=可比實(shí)例正常市場價(jià)格.

　　對于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正：

　　正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

　　正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

　　買方實(shí)際付出的價(jià)格-賣方實(shí)際得到的價(jià)格=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi),

　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比例。

　　即：由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格X應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率.

　　應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格X應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率.

　　則： 正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格÷(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率).

　　正常成交價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格÷(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率).

　　例10—1：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格÷(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率) =2325÷(1—7%)=2500(元/平方米)