第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法

　　一、市場(chǎng)法概述

　　市場(chǎng)法: 是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)，然后將它們與被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)他們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法。求得的價(jià)值稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格。

　　可比實(shí)例:交易實(shí)例中交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的類(lèi)似房地產(chǎn)。

　　市場(chǎng)法的理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　市場(chǎng)法適用于:評(píng)估住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價(jià)值。不適用于:特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等數(shù)量很少或較少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。及在建工程可比性較差的房地產(chǎn)。

　　運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)4個(gè)步驟：(1)搜集交易實(shí)例。(2)選取可比實(shí)例。(3)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼７譃榻灰兹掌谡{(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格。

　　二、搜集交易實(shí)例

　　搜集交易實(shí)例應(yīng)搜集的內(nèi)容：(1)交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況;(2)交易雙方;(3)成交日期;(4)成交價(jià)格;(5)付款方式;(6)交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式等。

　　三、選取可比實(shí)例

　　可比實(shí)例：符合一定條件、可以作為參照比較的交易實(shí)例。

　　應(yīng)符合以下要求：(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類(lèi)似房地產(chǎn);(2)可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。

　　一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè)).可比實(shí)例即可。

　　四、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　(1)統(tǒng)一付款方式;(2)統(tǒng)一采用單價(jià);(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位;(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵;(5)統(tǒng)一面積單位。

　　價(jià)格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此，需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。

　　建筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)X套內(nèi)建筑面積÷建筑面積

　　建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)X使用面積÷建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)X使用面積÷套內(nèi)建筑面積