三、房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法：成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法和比較定價(jià)法。

　　(一)成本導(dǎo)向定價(jià)法 ：包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法。

　　1.成本加成定價(jià)法：在商品房單位成本的基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益和銷售稅費(fèi)，確定商品房單位價(jià)格的方法。其公式如下：

　　商品房單位價(jià)格：[商品房單位成本X(1+成本加成率)]÷(1—銷售稅費(fèi)率)

　　其中，成本加成率的確定是定價(jià)的關(guān)鍵，成本加成率實(shí)際上就是企業(yè)預(yù)期收益率。一般而言，成本加成率大小與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期投資利潤(rùn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、商品房的需求彈性有關(guān)。需求彈性大的，成本加成率宜低，以求薄利多銷;需求彈性小的，成本加成率不宜太低，以求盡早收回投資。

　　(例9—1) 某商品房開發(fā)項(xiàng)目土地面積20000m2，容積率為2.5，土地單價(jià)為950元/m2，單位建筑安裝工程造價(jià)(含環(huán)境工程和建設(shè)過(guò)程中規(guī)費(fèi))為900元/m2，銷售稅費(fèi)率為10%，預(yù)期成本利潤(rùn)率為30%，采用成本加成定價(jià)法，則商品房單位價(jià)格：

　　(950÷2.5+900)X(1+30%)÷(1—10%)=1848.89(元/m2)

　　2.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法：事先確定一定時(shí)期或特定項(xiàng)目要達(dá)到的預(yù)期利潤(rùn)總額，然后以總成本和目標(biāo)利潤(rùn)作為定價(jià)依據(jù)的一種定價(jià)方法。定價(jià)時(shí)，先估算出未來(lái)可能達(dá)到的銷售量和總成本，在量本利分析方法的基礎(chǔ)上，加上預(yù)期的目標(biāo)利潤(rùn)額，然后計(jì)算價(jià)格。在預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)前提下，確定商品房?jī)r(jià)格的具體公式為：

　　商品房單位價(jià)格二[(固定總成本+目標(biāo)利潤(rùn)額)÷預(yù)計(jì)銷售面積+單位變動(dòng)成本]

　　÷(1—銷售費(fèi)率)

　　其中，投資總額包括商品房開發(fā)項(xiàng)目的全部成本，即包括固定成本和交易成本的全部?jī)?nèi) 容。利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況和整個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)綜合測(cè)算確定。

　　(二)需求導(dǎo)向定價(jià)法：以客戶的需求強(qiáng)度及其對(duì)價(jià)格的承受能力作為定價(jià)依據(jù)，是體現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的一種定價(jià)方法。這種方法的理論基礎(chǔ)是效用理論。這種方法是以客戶的感受作為定價(jià)的依據(jù)，也稱為客戶感受定價(jià)法。

　　(三)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法：以市場(chǎng)上相互競(jìng)爭(zhēng)的同類商品房?jī)r(jià)格為定價(jià)基本依據(jù)，并隨競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化確定和調(diào)整價(jià)格的定價(jià)方法。

　　(1)隨行就市定價(jià)法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以同行業(yè)的價(jià)格水平作為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的定價(jià)方法。

　　一般來(lái)說(shuō)，隨行就市定價(jià)法適用于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中差異比較小的商品房以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力比較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　(2)主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法。與上述方法相反，不追隨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實(shí)際情況與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異情況來(lái)確定價(jià)格的定價(jià)方法。實(shí)力雄厚的企業(yè)和商品房獨(dú)具特色時(shí)可以采用這種方法。

　　(四)比較定價(jià)法：是房地產(chǎn)估價(jià)方法中的市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)定價(jià)中的應(yīng)用，是競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法的一種特殊表現(xiàn)。所不同的是，競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法主要根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者的項(xiàng)目?jī)r(jià)格確定自身的價(jià)格，而比較定價(jià)法主要根據(jù)可比房地產(chǎn)的價(jià)格確定商品房的價(jià)格。

　　四、房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的基本程序：①確定定價(jià)目標(biāo);②進(jìn)行成本核算;③調(diào)查市場(chǎng)狀況;④選擇定價(jià)策略和方法;⑤確定產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格;⑥實(shí)施。

　　上述定價(jià)程序中，確定商品房市場(chǎng)價(jià)格首先是確定整個(gè)項(xiàng)目的銷售總價(jià)和平均價(jià)格，作為經(jīng)濟(jì)分析的基本依據(jù)，同時(shí)也是確定每個(gè)租售單元價(jià)格的基礎(chǔ)。對(duì)于住宅開發(fā)項(xiàng)目而言，一般應(yīng)細(xì)化為以下步驟：

　　(1)根據(jù)項(xiàng)目總價(jià)確定樓棟均價(jià)。(2)樓層差價(jià)。(3)環(huán)境差價(jià)。(4)朝向差價(jià)。