(六)土地增值稅

　　1.納稅人

　　土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

　　2.納稅對象

　　土地增值稅的納稅對象為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標準來判定：

　　(1)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。

　　(2)土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

　　3.計稅依據(jù)和稅率

　　(1)計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

　　所謂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)從受讓方收取的，沒有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

　　1)取得土地使用權(quán)支付的金額：

　　①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實際支付的地價款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

　�、诎磭�家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　　3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用、財務費用。這三項費用不能據(jù)實扣除，應按下列標準扣除：

　�、偌{稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除總額=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除總額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項目。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　6)舊房及建筑物的評估價格。指轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度后的價格。

　　轉(zhuǎn)讓舊房的扣除額=評估價+取得土地使用權(quán)所支付的地價款

　　+按國家規(guī)定交納的費用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　(2)稅率。土地增值稅實行四級超率累進稅率。具體稅率見表3.4.3。

　　表3.4.3土地增值稅稅率表

　　4.應納稅額

　　土地增值稅應納稅額的計算公式為：

　　應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

　　或： 應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額

　　5.稅收優(yōu)惠

　　(1)納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。

　　(2)對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅;滿3年未滿5年的，減半征收;未滿3年的，不實行優(yōu)惠。

　　(3)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　(4)1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，無論房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

　　(七)契稅

　　1.納稅人

　　契稅的納稅義務人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機關(guān)，軍事單位和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。

　　2.納稅對象

　　契稅的納稅對象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。具體包括以下5種情況：

　　(1)國有土地使用權(quán)出讓(轉(zhuǎn)讓方不交土地增值稅)。

　　(2)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)讓方還應交土地增值稅)。

　　(3)房屋買賣(轉(zhuǎn)讓方符合條件的還需交土地增值稅)。以下幾種特殊情況也視同買賣房屋：

　　1)以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋;

　　2)以房產(chǎn)做投資或做股權(quán)轉(zhuǎn)讓;

　　3)買房拆料或翻建新房。

　　(4)房屋贈予，包括以獲獎方式承受土地房屋權(quán)屬。

　　(5)房屋交換(單位之間進行房地產(chǎn)交換還應交土地增值稅)。

　　3.計稅依據(jù)和稅率

　　契稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格。依不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價方法不同，契稅計稅依據(jù)有以下幾種情況：

　　(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù);

　　(2)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;

　　(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù);

　　(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益;

　　(5)房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：

　　1)采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅;

　　2)承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　契稅實行3%～5%的幅度稅率。

　　4.應納稅額

　　契稅應納稅額的計算公式為：

　　契稅應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　(八)進口關(guān)稅

　　1.納稅人

　　進出口關(guān)稅的納稅人是進口貨物的收貨人、出口貨物的發(fā)貨人及進境物品的所有人。

　　2.計稅依據(jù)和稅率

　　進出口關(guān)稅的計稅依據(jù)以進出口貨物的完稅價格為計稅依據(jù)。進(出)口貨物的完稅價格由海關(guān)以該貨物的成交價格以及該貨物運抵中華人民共和國境內(nèi)輸入(輸出)地點起卸前的運輸及其相關(guān)費用、保險費為基礎(chǔ)審查確定。

　　進口關(guān)稅設(shè)置最惠國稅率、協(xié)定稅率、特惠稅率、普通稅率、關(guān)稅配額稅率等稅率。對進出口貨物在一定期限內(nèi)可以實行暫定稅率。

　　(1)原產(chǎn)于共同適用最惠國待遇條款的世界貿(mào)易組織成員的進口貨物，原產(chǎn)于與中華人民共和國簽訂含有相互給予最惠國待遇條款的雙邊貿(mào)易協(xié)定的國家或者地區(qū)的進口貨物，以及原產(chǎn)于中華人民共和國境內(nèi)的進口貨物，適用最惠國稅率。

　　(2)原產(chǎn)于與中華人民共和國簽訂含有關(guān)稅優(yōu)惠條款的區(qū)域性貿(mào)易協(xié)定的國家或者地區(qū)的進口貨物，適用協(xié)定稅率。

　　(3)原產(chǎn)于與中華人民共和國簽訂含有特殊關(guān)稅優(yōu)惠條款的貿(mào)易協(xié)定的國家或者地區(qū)的進口貨物，適用特惠稅率。

　　(4)原產(chǎn)于本條第一款、第二款和第三款所列以外國家或者地區(qū)的進口貨物，以及原產(chǎn)地不明的進口貨物，適用普通稅率。

　　3.應納稅額

　　進出口關(guān)稅應納稅額的計算公式為

　　關(guān)稅應納稅額=貨物完稅價格×適用稅率

　　4.免稅范圍

　　國家鼓勵發(fā)展的國內(nèi)投資項目和外商投資項目進口設(shè)備，在規(guī)定的范圍內(nèi)，免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

　　(1)對符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》鼓勵類和限制乙類，并轉(zhuǎn)讓技術(shù)的外商投資項目，在投資總額內(nèi)進口的自用設(shè)備，除《外商投資項目不予免稅的進口商品目錄》所列商品外，免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

　　外國政府貸款和國際金融組織貸款項目進口的自用設(shè)備、加工貿(mào)易外商提供的作價進口設(shè)備，比照上款執(zhí)行，即除《外商投資項目不予免稅的進口商品目錄》所列商品外，免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

　　(2)對符合《當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》的國內(nèi)投資項目，在投資總額內(nèi)進口的自用設(shè)備，除《國內(nèi)投資項目不予免稅的進口商品目錄》所列商品外，免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

　　(3)對符合上述規(guī)定的項目，按照合同隨設(shè)備進口的技術(shù)及配套件、備件，也免征關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

　　(4)在上述規(guī)定范圍之外的進口設(shè)備減免征，由國務院決定。

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